O Maior Evento do setor de Real Estate, com foco total na busca de retornos superiores para investimentos no mercado imobiliário

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segunda-feira, 23 de setembro de 2013

Como os investidores estão apostando no mercado imobiliário?

Você sabe como está o termômetro do mercado para o investimento direto no setor imobiliário? A resposta será dada durante o Cityscape Latin America, quando dois executivos de Private Banking mostrarão o que os gestores de Family Offices, Private Banking, Wealth Managers e Consultores esperam e como estão apostando no Mercado Imobiliário.

Entre os temas que serão discutidos, estão as perspectivas desses investidores em relação aos FIIs, CRIs e FIDCs, o termômetro do mercado para o investimento direto, além da análise de riscos dos investidores.


Os trabalhos desta sessão do Cityscape Latin America 2013 serão conduzidos por Maurício Bicalho, Partner da Triscorp Investimentos, e Eduardo Stefan Ventura, Investment Counselor for Ultra High Networkh Individuals do Itaú Private Bank.

A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.

quarta-feira, 18 de setembro de 2013

Lehman Brothers 5 anos depois

Matéria publicada no portal Exame revela que, passados cinco anos do colapso que abalou os mercados imobiliários do mundo todo, nenhum executivo foi condenado.

Numa reunião a portas fechadas no começo de 2011, agentes reguladores de Wall Street estavam próximos a jogar a toalha sobre o maior de todos dos casos. Os oito membros da equipe da Comissão de Valores Mobiliários (SEC, na sigla em inglês) responsável pelo Lehman Brothers , após dois anos enfrentando uma sinuca atrás da outra, concluíram que processar os executivos do banco seria algo legalmente injustificável.



O grupo, lembrando que promotores e agentes do Escritório Federal de Investigações (FBI, na sigla em inglês) já tinham desistido de um caso criminal semelhante, decidiu por unanimidade fechar a mais proeminente investigação decorrente da crise financeira, segundo oficiais que participaram da reunião. É algo que permanecia inédito até hoje.

Mary L. Schapiro, a presidente-executiva da SEC, discordou. Ela pressionou George S. Canellos, que supervisionava a investigação sobre o Lehman como chefe do escritório novaiorquino da SEC, a explicar como executivos que estavam no comando durante a maior quebra da história dos Estados Unidos poderiam escapar sem sequer um processo civil.

“Eu não consigo entender”, disse  Mary durante um diálogo tenso com Canellos em sua sala de conferências privativa em Washington, de acordo com oficiais que não foram autorizados a falar publicamente. “Por que não há nenhum motivo [ para um processo ]?”, ela perguntou, olhando para Canellos, instruindo-o a continuar investigando se o Lehman havia enganando seus investidores. “O mundo não vai entender.”

Nenhum executivo processado

Richard Fuld durante depoimento na
Câmara dos EUA no auge da crise
Ela estava certa. Cinco anos depois do colapso do Lehman Brothers promover um pânico econômico mundial, o governo enfrenta questões pendentes sobre a  decisão de livrar executivos como Richard S. Fuld Jr., que dirigiu o Lehman por 14 anos até o banco acabar. Nem um único alto executivo de qualquer banco de Wall Street enfrentou uma ação criminal decorrente da crise. E o prazo para o governo ajuizar a maioria das acusações termina neste mês, o mês de aniversário do colapso do Lehman, trazendo à luz uma lembrança do caso e de seu resultado impopular.

Procuradores federais e a SEC nunca anunciaram oficialmente sua decisão deencerrar as investigações sobre o Lehman. Mas uma análise do ‘The New York Times’ baseada em entrevistas com mais de uma dúzia de advogados e oficiais envolvidos na investigação e numa revisão de documentos da corte de falências abre uma cortina sobre deliberações privadas e um conflito de filosofias que cercam a decisão de não processar ninguém.

A SEC chegou silenciosamente à decisão em 2012, depois que oficiais debateram por meses sobre se o Lehman escondeu informação “material” em suas divulgações aos investidores, o que é um importante padrão legal. Canellos argumentou que as omissões não eram “materiais”. Aqueles que questionaram esse raciocínio – como Mary L. Schapiro e alguns contadores e fiscais – se dobraram à equipe de Canellos, que tinha mais proximidade com os indícios.

A SEC também debateu a culpabilidade dos alto executivos do Lehman. Mas a equipe de Canellos argumentou que Fuld não sabia que o banco estava usando práticas de contabilidade questionáveis, apesar do testemunho de outro executivo do Lehman ter sugerido o contrário.

Schapiro não impôs sua posição após membros do SEC a alertarem de que poderia ser antiético fazê-lo. Canellos também tinha o apoio de Robert S. Khuzami, que à época dirigia a unidade de fiscalização da SEC. Mas, numa reunião de altos representantes da SEC em 2011, Lorin L. Reisner, então o número dois da fiscalização do órgão, sugeriu preparar um rascunho de potenciais acusações para que a agência tivesse um documento concreto para revisar.

A equipe de Canellos se opôs, contam testemunhas que participaram da reunião. Canellos, segundo elas, propôs que, em vez disso, a SEC publicasse um relatório que explicasse publicamente a decisão de não processar ninguém. Mary e outros membros da SEC recusaram a opção, tendo em vista que a primeira versão do relatório feita por Canellos era muito simpática ao Lehman.

“Há discussões e debates saudáveis sobre questões legais e factuais em vários níveis da agência durante investigações importantes. Mas, no fim, as decisões são baseadas nos indícios e na lei”, diz um porta-voz da SEC, negando-se a comentar o caso do Lehman.

A decisão da SEC contrastou de forma gritante com um relatório feito pelo analista da corte de falências responsável pelo caso Lehman, que acusou os executivos de usarem estratagemas para “manipuar” o balanço.

“Houve vários momentos em que a SEC tinha a informação necessária e não agiu”, diz o analista Anton R. Valukas, ex-procurador fedral que hoje é presidente do escritório de advocacia Jenner & Block.

Colarinho branco 

Erin Callan, presidente executiva do
Lehman Brothers à época da quebra
Há consenso de que o Lehman faliu sob o peso de investimentos arrsicados em ativos imobiliários e da inabilidade para se financiar em meio ao turbilhão econômico de 2008. É menos claro se o governo fez uma revisão cuidadosa do colapso da emprsea.

A análise feita pela reportagem revela novos detalhes sobre o fôlego do esforço do governo governo – membros da SEC revisram mais de 15 milhões de documentos do Lehman e entrevistaram entre 30 e 40 testemunhas. A decisão de não processar ninguém, dizem os oficiais, veio apesar da esperança inicial dos investigadores, cujas carreiras teriam se beneficiado de terem sido responsáveis por um caso tão proeminente.

A SEC, que tem uma responsabilidade menor para provar suas acusações do que as autoridades criminais, abriu processos contra 66 altos executivos em casos ligados à crise financeira. A agência também impôs acordos bilionários a bancos como o Goldman Sachs. De acordo com uma nova pesquisa feita pela Análise de Litígios de Valores Mobiliários da Universidade de Stanford, a SEC deixou de processar indivíduos em apenas 7% dos casos de fraudes com que já lidou.

A unidade de fiscalização da agência, que passou por uma revisão a cargo de Khuzami depois da crise financeira, tomou uma linha ainda mais dura nos útlimos meses sob sua nova chefe, Mary Jo White. Ex-procuradora federal, Mary pressionou a unidade de fiscalização a buscar admissões raras ou má condutas por parte de acusados.

Ainda assim, a contínua ausência de processos criminais contra executivos de topo reflete o desafio de investigações de colarinho branco em que procuradores lutam para conseguir identificar onde é que negócios arriscados ultrapassam o limite da legalidade. Quando as evidências são vagas, procuradores algumas vezes hesitam em processar altos executivos, que têm dinheiro para a briga.

“Não é como um caso de assassinato, em que você tem um corpo e sabe que um crime foi cometido”, diz Rita M. Glavin, uma ex-procuradora federal que é agora advogada de defesa do escritório Seward & Kissel.

Por alguns instantes, o caso do Lehman pareceu uma exceção. Procuradores federais em Manhattan, Brooklyn e Nova Jersey, além do FBI e da SEC, lotaram o Lehman nos dias depois do colapso. A equipe de oito pessoas da SEC incluía advogados e contabilistas experimentados, vários dos quais estavam dedicados exclusivamente ao caso Lehman.

Altos executivos do Lehman chegaram a temer. Um deles, que falou em condição de anonimato, diz ter encontrou certa vez com um ex-colega no Queens que usava um disfarce para não chamar a atenção.

Àquela época, não faltavam pistas para as autoridades. Procuradores federais dividiram o trabalho – procuradores em Nova Jersey lidavam com a questão sobre se o Lehman havia defraudado o fundo de pensão estatal – embora se sobrepusessem na maioria das investigações.

Os procuradores e a SEC, por exemplo, ambos focaram em se os executivos do Lehman enganaram os acionistas oferecendo avaliações otimistas sobre o banco cinco dias antes de ele quebrar. As autoridades também investigaram se os executivos do Lehman supervalorizaram o portifólio imobiliário comercial do banco.

Manipulação de balanço

Mas foram as práticas contábeis do Lehman que provavelmente chamaram mais a atenção. Em seu relatório sobre a falência do Lehamn, de mais de 2,2 mil páginas, Valukas – o analista da corte de falências – identificou manobras contábeis que ele chamou de “manipulação de balanço”.

A prática permitiu que o Lehman transferisse ativos para fora do balanço, apresentando-os como colaterais para um credor externo, que por sua vez oferecia ao Lehman um empréstimo de curto prazo. O Lehman tratava as transações como vendas em vez de dívida, o que significou que o banco parecia ter menos dívidas do que de fato tinha.

“Incapaz de encontrar um escritório de advocacia nos Estados Unidos” que aprovasse a manobra, disse Valukas, o Lehman contratou um de Londres para conseguir a bênção para a operação. Um executivo do Lehman, num e-mail a um colega, declarou que a prática era “outra droga” em que estavam viciados.

O Lehman usou a prática, conhecida como Repo 105, recorrentemente, no fim de seus trimestres fiscais, pouco antes de publicar os resultados. No fim do primeiro trimestre de 2008, o uso total da Repo 105 era de US$ 49,1 bilhão, um valor tão elevado que reduziu o nível de alavancagem do Lehman.

O banco chamou a atenção para a redução numa conferência pública sobre rendimentos mas nunca demonstrou que isso ocorreu em parte por causa do Repo 105. Assim, Valukas preparou possíveis ações civis contra Fuld e diretores financeiros do banco, incluindo Erin Callan, que era a presidente financeira durante boa parte do ano em que o Lehman faliu. Fuld, Valukas disse, foi "ao menos muito negligente" por permitir que o Lehman fizesse declarações "materialmente enganosas" sobre a saúde do banco.

Mapa das investigações

O relatório de Valukas, divulgado em março de 2010, pareceu oferecer o mapa para a investigação federal contra os executivos do Lehman. Mas logo depois de sua publicação, de acordo com oficiais envolvidos na investigação, procuradores e o FBI perderam interesse no caso. Eles descobriram que a Repo 105 não tinha nada a ver com a queda do Lehman e era tecnicamente permitida sob uma regra contabilística obscura.

Ressaltando que advogados de Londres haviam aprovado a Repo 105, procuradoes em Nova York também temeram não poder provar que os executivos tiveram a intenção de enganar os investidores.

A SEC continuou a investigação. Mas, no começo de 2011, a equipe de Canellos tinha ficado sem pistas. O grupo desistiu de processar o próprio Lehman, porque a empresa estava em concordata. A equipe também decidiu não processar Fuld por falha de supervisão da tomada de risco do banco, acreditando que a SEC não tinha autoridade para fazê-lo.

Os investigadores decidiram, então, focar na Repo 105. Eles precisavam provar que os executivos do Lehman usaram intencionalmente a prática de contabilidade para enganar os investidores, ou fizeram uso irresponsável dela. Erin estava no cargo de presidente financeira havia apenas cerca de seis meses, concluíram os investigadores. Ela recusou os pedidos de entrevista.

O papel de Fuld foi mais difícil de mapear. Bart H. McDade, outro executivo do Lehman, disse a Valukas que Fuld "tinha conhecimento do termo" Repo 105 e "sabia sobre a contabilidade". Mas Fuld disse à SEC que ele nunca havia ouvido sobre a Repo 105, dizem oficiais, minando um potencial processo. Um advogado de Fuld se negou a comentar.

A equipe da SEC também concluiu que a Repo 105 não teria sido "material" para investidores porque a taxa de alavancagem do banco estava em queda independentemente da Repo 105. Tal conclusão lançou uma onda de desentendimentos entre altos contabilistas da SEC. A chefe da unidade que supervisionava as divulgações de informações corporativas questionou as conclusões.

Mary Schapiro exigiu que Canellos continuasse investigando. Mas Canellos, um ex-procurador federal que é agora chefe adjunto da unidade de fiscalização da unidade, não se moveu. Apesar da pressão política, ele disse a colegas, em um dos encontros, que não poderia processar ninguém se faltassem indícios.

"Nosso trabalho é buscar a Justiça", disse ele.

Comp Precificar no Mercado Imobiliário?

A resposta a esta questão será dada, no Cityscape Latin America 2013, por um dos maiores especialistas do país: o Prof. Dr. João da Rocha Lima Junior, diretor da Unitas Consultoria e Empreendimentos, e professor titular de Real Estate da Escola Politécnica da USP.



Em sua apresentação, marcada para o meio-dia de 2 de outubro, Lima Junior falará da precificação de imóveis de escritórios destinados à renda. Além disso, discutirá com os participantes do encontro questões relacionadas a:

● Preço para o empreendedor e valor para o investidor
● Rotina para determinar o fair value (valor justo ou valor adequado)
● Os preços de pequenos escritórios e o seu valor adequado
● A precificação de portfolios para securitização em FIIs
● A renda garantida do ponto de vista do investidor

Em abril deste ano, o Portal VGV publicou um estudo acadêmico conduzido pelo estatístico Leonardo de Lima Aguirre, com modelos de precificação para aplicação no setor imobiliário do DF

A análise engloba estatísticas descritivas e estimações de modelos de precificação, e foi aplicada sobre uma amostra de 7.932 ofertas de apartamentos, coletada via mecanismos de web crawler.

Neste estudo são estimados alguns modelos de precificação de imóveis, mais especificamente de apartamentos localizados nas regiões de Águas Claras, Brasília, Cruzeiro, Guará, Samambaia e Taguatinga por meio de técnicas de estimação de modelos lineares generalizados para respostas com distribuição gama.

Foi utilizada uma amostra de 7.932 ofertas de apartamentos e fazem parte das variáveis explicativas o número de quartos, número de suítes, o número de garagens, a área útil e variáveis indicadoras de bairros. Os parâmetros estimados são bastante heterogêneos entre as regiões estudadas e os impactos de mudanças unitárias nas variáveis independentes sobre o valor dos imóveis chegam a até 18% dependendo da região em análise.

O estudo foi desenvolvido por Leonardo de Lima Aguirre, estatístico, e gentilmente cedido para publicação no Portal VGV. Disponível aqui.

A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.


quinta-feira, 29 de agosto de 2013

Setor imobiliário sinaliza freada nos EUA

As vendas pendentes de casas nos Estados Unidos recuaram em julho, reflexo de taxas de taxas de financiamento mais altas. O índice que mede essas vendas caiu 1,3% no comparativo mensal, mas teve alta de 6,7% perante julho de 2012. O dado, divulgado ontem pela Associação de Corretores de Imóveis dos EUA (NAR, na sigla em inglês), reflete contratos assinados.

"O declínio modesto das vendas ainda não é uma preocupação", avaliou o economista-chefe da entidade, Lawrence Yun. Enquanto aponta que o Sul e o Meio-Oeste não mostram sinais de desaceleração, ele nota que taxas de financiamento maiores e preços mais altos dos imóveis estão influenciando os contratos no Nordeste e Oeste dos EUA.



O mercado imobiliário norte-americano foi duramente atingido pela recessão entre 2007 e 2009, mas o cenário começou a mudar no início de 2012, quando os preços dos começaram a subir novamente. Desde maio deste ano, porém, as taxas de financiamento aumentaram dramaticamente, com as apostas que o Fed reduzirá em breve sua política de estímulo.

Na semana passada, a taxa média para financiamentos de 30 anos subiu 12 pontos base para 4,8%, segundo relatório da Mortgage Bankers Association.

As taxas subiram mais de um ponto percentual desde maio, quando os funcionários do Fed começaram dar sinais mais fortes de que o banco central vai começar a retirar o estímulo monetário.

Isso já parece reduzir o ritmo de altas nos preços, bem como a atividade de refinanciamento. Ainda assim, as taxas permanecem baixas pelos padrões históricos, e a maioria dos economistas crê que o setor vai continuar a recuperar, embora a um ritmo mais lento.

Fonte: Abecip/Valor Econômico

quinta-feira, 22 de agosto de 2013

Mercado Imobiliário fecha primeiro semestre com bom resultado

Confirmando a tendência dos bons resultados apresentados nos últimos meses, o mercado imobiliário fechou o primeiro semestre de 2013 com números positivos.

De acordo com a pesquisa realizada mensalmente pelo Secovi-SP sobre o mercado imobiliário, as vendas de janeiro a junho deste ano atingiram 17.500 unidades, volume 46% superior ao mesmo período de 2012, quando foram comercializadas 11.981 unidades.



Somados os valores acumulados relativos à comercialização de imóveis no semestre, medida pelo indicador VGV (Valor Geral de Vendas), os resultados representaram uma movimentação de R$ 10,6 bilhões, atualizados pela variação do INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção), da Fundação Getúlio Vargas.

Estes números mostram um crescimento de 63% em relação ao valor de R$ 6,5 bilhões atingidos no mesmo período do ano anterior.

Acompanhando esse cenário positivo do mercado, o ritmo de comercialização de empreendimentos registrou alta em diversos bairros e regiões da cidade.

O indicador de desempenho VSO (Vendas sobre Oferta) medido em junho, considerando os últimos de 12 meses, apresentou o resultado de 64,9%, superior ao que foi obtido no segundo semestre de 2012, que foi de 56,7%.

Isso se deve ao número expressivo de imóveis lançados, que alavancaram as vendas e mantiveram os índices positivos do mercado.

Comportamento de mercado
Além dos números positivos, o comportamento do mercado no primeiro semestre também apresentou fatos interessantes.

Segundos dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio),os apartamentos de 2 dormitórios lideraram, com 5.732 unidades ofertadas representando 41% do total.

Em relação às vendas, as unidades de 2 dormitórios também tiveram maior participação no mercado, chegando a 44% com 7.753 unidades comercializadas.

Um segmento que ganhou destaque foi o de 1 dormitório, que exibiu alta de 377% entre os primeiros semestres de 2012 e 2013, com 747 unidades e 3.565 unidades, respectivamente.



Para quem quer investir
Aos que desejam uma opção de investimento com boas possibilidades de rendimentos, o mercado imobiliário tende a ser uma boa alternativa mais lucrativa rentável e segura.

Apesar de a economia do país apresentar algumas instabilidades, o ramo da construção civil vem apresentado bons números.

Diante dos bons resultados apresentados até o momento, a expectativa é que esse quadro de crescimento se mantenha pelos próximos meses, atingindo boas marcas como as conseguidas em anos anteriores.

Fonte: Tibério