Você poderá saber o que está acontecendo em tempo real no Twitter @InformaGroupBR. Depois, aqui no blog uma cobertura completa do maior encontro do mercado imobiliário! Bom evento a todos!
segunda-feira, 30 de setembro de 2013
Começa amanhã o Grande Encontro do Mercado Imobiliário
A partir de amanhã, dia 1 de outubro, acompanharemos as apresentações do Cityscape Latin America 2013.
Você poderá saber o que está acontecendo em tempo real no Twitter @InformaGroupBR. Depois, aqui no blog uma cobertura completa do maior encontro do mercado imobiliário! Bom evento a todos!
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segunda-feira, 23 de setembro de 2013
Américo Amorim vai fazer casas e hotéis no Brasil. Investimento é de 1,1 mil milhões
Matéria publicada no Portal Dinheiro Vivo de Portugal relata que primeiro projeto do homem mais rico de Portugal será na Praia do Forte, perto de Salvador, e vai custar 61,5 milhões de euros.
Em 2005, Américo Amorim vendeu o negócio de imobiliário que tinha em Portugal por 500 milhões de euros, mas no Brasil o objetivo foi o oposto e agora o empresário tem planos para investir 1,1 mil milhões de euros no Brasil a muito longo prazo.
Em entrevista ao jornal brasileiro Valor Econômico, o gestor português adiantou que é proprietário de 33 milhões de metros quadrados de terrenos junto ao mar perto de Salvador da Bahia, onde decidiu concentrar todas as suas atividades imobiliárias e turísticas no Brasil.
O primeiro projeto - que terá 248 lotes de terreno numa primeira fase - está prestes a sair do papel e vai custar 61,5 milhões de euros. Numa segunda fase, ainda em licenciamento, serão construídos mais 243 lotes.
Chama-se Condomínio Piscinas Naturais e fica na Praia do Forte, a cerca de 75 quilómetros de Salvador da Bahia, numa zona com nove quilómetros de frente de mar e onde o próprio Amorim passa férias e vai construir a sua casa de praia.
"A Praia do Forte é um caso único, sair do quarto em calção, a 50 metros da praia e dos coqueiros, andar quilómetros a pé...", disse na entrevista.
Os primeiros lotes já estão à venda e custam entre 199,4 e 532 mil euros (600 mil e 1,6 milhões de reais). "Não é luxo, mas qualidade que oferecemos. Temos credibilidade. Estamos investindo muito nos invisíveis como a fibra óptica, energia. Até as ruas vão ter três metros a mais de espaço", disse ainda na entrevista.
Fonte: Dinheiro Vivo
Como os investidores estão apostando no mercado imobiliário?
Você sabe como está o termômetro do mercado para o investimento direto no setor imobiliário? A resposta será dada durante o Cityscape Latin America, quando dois executivos de Private Banking mostrarão o que os gestores de Family Offices, Private Banking, Wealth Managers e Consultores esperam e como estão apostando no Mercado Imobiliário.
Entre os temas que serão discutidos, estão as perspectivas desses investidores em relação aos FIIs, CRIs e FIDCs, o termômetro do mercado para o investimento direto, além da análise de riscos dos investidores.
Os trabalhos desta sessão do Cityscape Latin America 2013 serão conduzidos por Maurício Bicalho, Partner da Triscorp Investimentos, e Eduardo Stefan Ventura, Investment Counselor for Ultra High Networkh Individuals do Itaú Private Bank.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
Entre os temas que serão discutidos, estão as perspectivas desses investidores em relação aos FIIs, CRIs e FIDCs, o termômetro do mercado para o investimento direto, além da análise de riscos dos investidores.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
quarta-feira, 18 de setembro de 2013
Lehman Brothers 5 anos depois
Matéria publicada no portal Exame revela que, passados cinco anos do colapso que abalou os mercados imobiliários do mundo todo, nenhum executivo foi condenado.
Numa reunião a portas fechadas no começo de 2011, agentes reguladores de Wall Street estavam próximos a jogar a toalha sobre o maior de todos dos casos. Os oito membros da equipe da Comissão de Valores Mobiliários (SEC, na sigla em inglês) responsável pelo Lehman Brothers , após dois anos enfrentando uma sinuca atrás da outra, concluíram que processar os executivos do banco seria algo legalmente injustificável.
O grupo, lembrando que promotores e agentes do Escritório Federal de Investigações (FBI, na sigla em inglês) já tinham desistido de um caso criminal semelhante, decidiu por unanimidade fechar a mais proeminente investigação decorrente da crise financeira, segundo oficiais que participaram da reunião. É algo que permanecia inédito até hoje.
Mary L. Schapiro, a presidente-executiva da SEC, discordou. Ela pressionou George S. Canellos, que supervisionava a investigação sobre o Lehman como chefe do escritório novaiorquino da SEC, a explicar como executivos que estavam no comando durante a maior quebra da história dos Estados Unidos poderiam escapar sem sequer um processo civil.
“Eu não consigo entender”, disse Mary durante um diálogo tenso com Canellos em sua sala de conferências privativa em Washington, de acordo com oficiais que não foram autorizados a falar publicamente. “Por que não há nenhum motivo [ para um processo ]?”, ela perguntou, olhando para Canellos, instruindo-o a continuar investigando se o Lehman havia enganando seus investidores. “O mundo não vai entender.”
Nenhum executivo processado
Ela estava certa. Cinco anos depois do colapso do Lehman Brothers promover um pânico econômico mundial, o governo enfrenta questões pendentes sobre a decisão de livrar executivos como Richard S. Fuld Jr., que dirigiu o Lehman por 14 anos até o banco acabar. Nem um único alto executivo de qualquer banco de Wall Street enfrentou uma ação criminal decorrente da crise. E o prazo para o governo ajuizar a maioria das acusações termina neste mês, o mês de aniversário do colapso do Lehman, trazendo à luz uma lembrança do caso e de seu resultado impopular.
Procuradores federais e a SEC nunca anunciaram oficialmente sua decisão deencerrar as investigações sobre o Lehman. Mas uma análise do ‘The New York Times’ baseada em entrevistas com mais de uma dúzia de advogados e oficiais envolvidos na investigação e numa revisão de documentos da corte de falências abre uma cortina sobre deliberações privadas e um conflito de filosofias que cercam a decisão de não processar ninguém.
A SEC chegou silenciosamente à decisão em 2012, depois que oficiais debateram por meses sobre se o Lehman escondeu informação “material” em suas divulgações aos investidores, o que é um importante padrão legal. Canellos argumentou que as omissões não eram “materiais”. Aqueles que questionaram esse raciocínio – como Mary L. Schapiro e alguns contadores e fiscais – se dobraram à equipe de Canellos, que tinha mais proximidade com os indícios.
A SEC também debateu a culpabilidade dos alto executivos do Lehman. Mas a equipe de Canellos argumentou que Fuld não sabia que o banco estava usando práticas de contabilidade questionáveis, apesar do testemunho de outro executivo do Lehman ter sugerido o contrário.
Schapiro não impôs sua posição após membros do SEC a alertarem de que poderia ser antiético fazê-lo. Canellos também tinha o apoio de Robert S. Khuzami, que à época dirigia a unidade de fiscalização da SEC. Mas, numa reunião de altos representantes da SEC em 2011, Lorin L. Reisner, então o número dois da fiscalização do órgão, sugeriu preparar um rascunho de potenciais acusações para que a agência tivesse um documento concreto para revisar.
A equipe de Canellos se opôs, contam testemunhas que participaram da reunião. Canellos, segundo elas, propôs que, em vez disso, a SEC publicasse um relatório que explicasse publicamente a decisão de não processar ninguém. Mary e outros membros da SEC recusaram a opção, tendo em vista que a primeira versão do relatório feita por Canellos era muito simpática ao Lehman.
“Há discussões e debates saudáveis sobre questões legais e factuais em vários níveis da agência durante investigações importantes. Mas, no fim, as decisões são baseadas nos indícios e na lei”, diz um porta-voz da SEC, negando-se a comentar o caso do Lehman.
A decisão da SEC contrastou de forma gritante com um relatório feito pelo analista da corte de falências responsável pelo caso Lehman, que acusou os executivos de usarem estratagemas para “manipuar” o balanço.
“Houve vários momentos em que a SEC tinha a informação necessária e não agiu”, diz o analista Anton R. Valukas, ex-procurador fedral que hoje é presidente do escritório de advocacia Jenner & Block.
Colarinho branco
Há consenso de que o Lehman faliu sob o peso de investimentos arrsicados em ativos imobiliários e da inabilidade para se financiar em meio ao turbilhão econômico de 2008. É menos claro se o governo fez uma revisão cuidadosa do colapso da emprsea.
A análise feita pela reportagem revela novos detalhes sobre o fôlego do esforço do governo governo – membros da SEC revisram mais de 15 milhões de documentos do Lehman e entrevistaram entre 30 e 40 testemunhas. A decisão de não processar ninguém, dizem os oficiais, veio apesar da esperança inicial dos investigadores, cujas carreiras teriam se beneficiado de terem sido responsáveis por um caso tão proeminente.
A SEC, que tem uma responsabilidade menor para provar suas acusações do que as autoridades criminais, abriu processos contra 66 altos executivos em casos ligados à crise financeira. A agência também impôs acordos bilionários a bancos como o Goldman Sachs. De acordo com uma nova pesquisa feita pela Análise de Litígios de Valores Mobiliários da Universidade de Stanford, a SEC deixou de processar indivíduos em apenas 7% dos casos de fraudes com que já lidou.
A unidade de fiscalização da agência, que passou por uma revisão a cargo de Khuzami depois da crise financeira, tomou uma linha ainda mais dura nos útlimos meses sob sua nova chefe, Mary Jo White. Ex-procuradora federal, Mary pressionou a unidade de fiscalização a buscar admissões raras ou má condutas por parte de acusados.
Ainda assim, a contínua ausência de processos criminais contra executivos de topo reflete o desafio de investigações de colarinho branco em que procuradores lutam para conseguir identificar onde é que negócios arriscados ultrapassam o limite da legalidade. Quando as evidências são vagas, procuradores algumas vezes hesitam em processar altos executivos, que têm dinheiro para a briga.
“Não é como um caso de assassinato, em que você tem um corpo e sabe que um crime foi cometido”, diz Rita M. Glavin, uma ex-procuradora federal que é agora advogada de defesa do escritório Seward & Kissel.
Por alguns instantes, o caso do Lehman pareceu uma exceção. Procuradores federais em Manhattan, Brooklyn e Nova Jersey, além do FBI e da SEC, lotaram o Lehman nos dias depois do colapso. A equipe de oito pessoas da SEC incluía advogados e contabilistas experimentados, vários dos quais estavam dedicados exclusivamente ao caso Lehman.
Altos executivos do Lehman chegaram a temer. Um deles, que falou em condição de anonimato, diz ter encontrou certa vez com um ex-colega no Queens que usava um disfarce para não chamar a atenção.
Àquela época, não faltavam pistas para as autoridades. Procuradores federais dividiram o trabalho – procuradores em Nova Jersey lidavam com a questão sobre se o Lehman havia defraudado o fundo de pensão estatal – embora se sobrepusessem na maioria das investigações.
Os procuradores e a SEC, por exemplo, ambos focaram em se os executivos do Lehman enganaram os acionistas oferecendo avaliações otimistas sobre o banco cinco dias antes de ele quebrar. As autoridades também investigaram se os executivos do Lehman supervalorizaram o portifólio imobiliário comercial do banco.
Manipulação de balanço
Mas foram as práticas contábeis do Lehman que provavelmente chamaram mais a atenção. Em seu relatório sobre a falência do Lehamn, de mais de 2,2 mil páginas, Valukas – o analista da corte de falências – identificou manobras contábeis que ele chamou de “manipulação de balanço”.
A prática permitiu que o Lehman transferisse ativos para fora do balanço, apresentando-os como colaterais para um credor externo, que por sua vez oferecia ao Lehman um empréstimo de curto prazo. O Lehman tratava as transações como vendas em vez de dívida, o que significou que o banco parecia ter menos dívidas do que de fato tinha.
“Incapaz de encontrar um escritório de advocacia nos Estados Unidos” que aprovasse a manobra, disse Valukas, o Lehman contratou um de Londres para conseguir a bênção para a operação. Um executivo do Lehman, num e-mail a um colega, declarou que a prática era “outra droga” em que estavam viciados.
O Lehman usou a prática, conhecida como Repo 105, recorrentemente, no fim de seus trimestres fiscais, pouco antes de publicar os resultados. No fim do primeiro trimestre de 2008, o uso total da Repo 105 era de US$ 49,1 bilhão, um valor tão elevado que reduziu o nível de alavancagem do Lehman.
O banco chamou a atenção para a redução numa conferência pública sobre rendimentos mas nunca demonstrou que isso ocorreu em parte por causa do Repo 105. Assim, Valukas preparou possíveis ações civis contra Fuld e diretores financeiros do banco, incluindo Erin Callan, que era a presidente financeira durante boa parte do ano em que o Lehman faliu. Fuld, Valukas disse, foi "ao menos muito negligente" por permitir que o Lehman fizesse declarações "materialmente enganosas" sobre a saúde do banco.
Mapa das investigações
O relatório de Valukas, divulgado em março de 2010, pareceu oferecer o mapa para a investigação federal contra os executivos do Lehman. Mas logo depois de sua publicação, de acordo com oficiais envolvidos na investigação, procuradores e o FBI perderam interesse no caso. Eles descobriram que a Repo 105 não tinha nada a ver com a queda do Lehman e era tecnicamente permitida sob uma regra contabilística obscura.
Ressaltando que advogados de Londres haviam aprovado a Repo 105, procuradoes em Nova York também temeram não poder provar que os executivos tiveram a intenção de enganar os investidores.
A SEC continuou a investigação. Mas, no começo de 2011, a equipe de Canellos tinha ficado sem pistas. O grupo desistiu de processar o próprio Lehman, porque a empresa estava em concordata. A equipe também decidiu não processar Fuld por falha de supervisão da tomada de risco do banco, acreditando que a SEC não tinha autoridade para fazê-lo.
Os investigadores decidiram, então, focar na Repo 105. Eles precisavam provar que os executivos do Lehman usaram intencionalmente a prática de contabilidade para enganar os investidores, ou fizeram uso irresponsável dela. Erin estava no cargo de presidente financeira havia apenas cerca de seis meses, concluíram os investigadores. Ela recusou os pedidos de entrevista.
O papel de Fuld foi mais difícil de mapear. Bart H. McDade, outro executivo do Lehman, disse a Valukas que Fuld "tinha conhecimento do termo" Repo 105 e "sabia sobre a contabilidade". Mas Fuld disse à SEC que ele nunca havia ouvido sobre a Repo 105, dizem oficiais, minando um potencial processo. Um advogado de Fuld se negou a comentar.
A equipe da SEC também concluiu que a Repo 105 não teria sido "material" para investidores porque a taxa de alavancagem do banco estava em queda independentemente da Repo 105. Tal conclusão lançou uma onda de desentendimentos entre altos contabilistas da SEC. A chefe da unidade que supervisionava as divulgações de informações corporativas questionou as conclusões.
Mary Schapiro exigiu que Canellos continuasse investigando. Mas Canellos, um ex-procurador federal que é agora chefe adjunto da unidade de fiscalização da unidade, não se moveu. Apesar da pressão política, ele disse a colegas, em um dos encontros, que não poderia processar ninguém se faltassem indícios.
"Nosso trabalho é buscar a Justiça", disse ele.
Numa reunião a portas fechadas no começo de 2011, agentes reguladores de Wall Street estavam próximos a jogar a toalha sobre o maior de todos dos casos. Os oito membros da equipe da Comissão de Valores Mobiliários (SEC, na sigla em inglês) responsável pelo Lehman Brothers , após dois anos enfrentando uma sinuca atrás da outra, concluíram que processar os executivos do banco seria algo legalmente injustificável.
O grupo, lembrando que promotores e agentes do Escritório Federal de Investigações (FBI, na sigla em inglês) já tinham desistido de um caso criminal semelhante, decidiu por unanimidade fechar a mais proeminente investigação decorrente da crise financeira, segundo oficiais que participaram da reunião. É algo que permanecia inédito até hoje.
Mary L. Schapiro, a presidente-executiva da SEC, discordou. Ela pressionou George S. Canellos, que supervisionava a investigação sobre o Lehman como chefe do escritório novaiorquino da SEC, a explicar como executivos que estavam no comando durante a maior quebra da história dos Estados Unidos poderiam escapar sem sequer um processo civil.
“Eu não consigo entender”, disse Mary durante um diálogo tenso com Canellos em sua sala de conferências privativa em Washington, de acordo com oficiais que não foram autorizados a falar publicamente. “Por que não há nenhum motivo [ para um processo ]?”, ela perguntou, olhando para Canellos, instruindo-o a continuar investigando se o Lehman havia enganando seus investidores. “O mundo não vai entender.”
Nenhum executivo processado
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| Richard Fuld durante depoimento na Câmara dos EUA no auge da crise |
Procuradores federais e a SEC nunca anunciaram oficialmente sua decisão deencerrar as investigações sobre o Lehman. Mas uma análise do ‘The New York Times’ baseada em entrevistas com mais de uma dúzia de advogados e oficiais envolvidos na investigação e numa revisão de documentos da corte de falências abre uma cortina sobre deliberações privadas e um conflito de filosofias que cercam a decisão de não processar ninguém.
A SEC chegou silenciosamente à decisão em 2012, depois que oficiais debateram por meses sobre se o Lehman escondeu informação “material” em suas divulgações aos investidores, o que é um importante padrão legal. Canellos argumentou que as omissões não eram “materiais”. Aqueles que questionaram esse raciocínio – como Mary L. Schapiro e alguns contadores e fiscais – se dobraram à equipe de Canellos, que tinha mais proximidade com os indícios.
A SEC também debateu a culpabilidade dos alto executivos do Lehman. Mas a equipe de Canellos argumentou que Fuld não sabia que o banco estava usando práticas de contabilidade questionáveis, apesar do testemunho de outro executivo do Lehman ter sugerido o contrário.
Schapiro não impôs sua posição após membros do SEC a alertarem de que poderia ser antiético fazê-lo. Canellos também tinha o apoio de Robert S. Khuzami, que à época dirigia a unidade de fiscalização da SEC. Mas, numa reunião de altos representantes da SEC em 2011, Lorin L. Reisner, então o número dois da fiscalização do órgão, sugeriu preparar um rascunho de potenciais acusações para que a agência tivesse um documento concreto para revisar.
A equipe de Canellos se opôs, contam testemunhas que participaram da reunião. Canellos, segundo elas, propôs que, em vez disso, a SEC publicasse um relatório que explicasse publicamente a decisão de não processar ninguém. Mary e outros membros da SEC recusaram a opção, tendo em vista que a primeira versão do relatório feita por Canellos era muito simpática ao Lehman.
“Há discussões e debates saudáveis sobre questões legais e factuais em vários níveis da agência durante investigações importantes. Mas, no fim, as decisões são baseadas nos indícios e na lei”, diz um porta-voz da SEC, negando-se a comentar o caso do Lehman.
A decisão da SEC contrastou de forma gritante com um relatório feito pelo analista da corte de falências responsável pelo caso Lehman, que acusou os executivos de usarem estratagemas para “manipuar” o balanço.
“Houve vários momentos em que a SEC tinha a informação necessária e não agiu”, diz o analista Anton R. Valukas, ex-procurador fedral que hoje é presidente do escritório de advocacia Jenner & Block.
Colarinho branco
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| Erin Callan, presidente executiva do Lehman Brothers à época da quebra |
A análise feita pela reportagem revela novos detalhes sobre o fôlego do esforço do governo governo – membros da SEC revisram mais de 15 milhões de documentos do Lehman e entrevistaram entre 30 e 40 testemunhas. A decisão de não processar ninguém, dizem os oficiais, veio apesar da esperança inicial dos investigadores, cujas carreiras teriam se beneficiado de terem sido responsáveis por um caso tão proeminente.
A SEC, que tem uma responsabilidade menor para provar suas acusações do que as autoridades criminais, abriu processos contra 66 altos executivos em casos ligados à crise financeira. A agência também impôs acordos bilionários a bancos como o Goldman Sachs. De acordo com uma nova pesquisa feita pela Análise de Litígios de Valores Mobiliários da Universidade de Stanford, a SEC deixou de processar indivíduos em apenas 7% dos casos de fraudes com que já lidou.
A unidade de fiscalização da agência, que passou por uma revisão a cargo de Khuzami depois da crise financeira, tomou uma linha ainda mais dura nos útlimos meses sob sua nova chefe, Mary Jo White. Ex-procuradora federal, Mary pressionou a unidade de fiscalização a buscar admissões raras ou má condutas por parte de acusados.
Ainda assim, a contínua ausência de processos criminais contra executivos de topo reflete o desafio de investigações de colarinho branco em que procuradores lutam para conseguir identificar onde é que negócios arriscados ultrapassam o limite da legalidade. Quando as evidências são vagas, procuradores algumas vezes hesitam em processar altos executivos, que têm dinheiro para a briga.
“Não é como um caso de assassinato, em que você tem um corpo e sabe que um crime foi cometido”, diz Rita M. Glavin, uma ex-procuradora federal que é agora advogada de defesa do escritório Seward & Kissel.
Por alguns instantes, o caso do Lehman pareceu uma exceção. Procuradores federais em Manhattan, Brooklyn e Nova Jersey, além do FBI e da SEC, lotaram o Lehman nos dias depois do colapso. A equipe de oito pessoas da SEC incluía advogados e contabilistas experimentados, vários dos quais estavam dedicados exclusivamente ao caso Lehman.
Altos executivos do Lehman chegaram a temer. Um deles, que falou em condição de anonimato, diz ter encontrou certa vez com um ex-colega no Queens que usava um disfarce para não chamar a atenção.
Àquela época, não faltavam pistas para as autoridades. Procuradores federais dividiram o trabalho – procuradores em Nova Jersey lidavam com a questão sobre se o Lehman havia defraudado o fundo de pensão estatal – embora se sobrepusessem na maioria das investigações.
Os procuradores e a SEC, por exemplo, ambos focaram em se os executivos do Lehman enganaram os acionistas oferecendo avaliações otimistas sobre o banco cinco dias antes de ele quebrar. As autoridades também investigaram se os executivos do Lehman supervalorizaram o portifólio imobiliário comercial do banco.
Manipulação de balanço
Mas foram as práticas contábeis do Lehman que provavelmente chamaram mais a atenção. Em seu relatório sobre a falência do Lehamn, de mais de 2,2 mil páginas, Valukas – o analista da corte de falências – identificou manobras contábeis que ele chamou de “manipulação de balanço”.
A prática permitiu que o Lehman transferisse ativos para fora do balanço, apresentando-os como colaterais para um credor externo, que por sua vez oferecia ao Lehman um empréstimo de curto prazo. O Lehman tratava as transações como vendas em vez de dívida, o que significou que o banco parecia ter menos dívidas do que de fato tinha.
“Incapaz de encontrar um escritório de advocacia nos Estados Unidos” que aprovasse a manobra, disse Valukas, o Lehman contratou um de Londres para conseguir a bênção para a operação. Um executivo do Lehman, num e-mail a um colega, declarou que a prática era “outra droga” em que estavam viciados.
O Lehman usou a prática, conhecida como Repo 105, recorrentemente, no fim de seus trimestres fiscais, pouco antes de publicar os resultados. No fim do primeiro trimestre de 2008, o uso total da Repo 105 era de US$ 49,1 bilhão, um valor tão elevado que reduziu o nível de alavancagem do Lehman.
O banco chamou a atenção para a redução numa conferência pública sobre rendimentos mas nunca demonstrou que isso ocorreu em parte por causa do Repo 105. Assim, Valukas preparou possíveis ações civis contra Fuld e diretores financeiros do banco, incluindo Erin Callan, que era a presidente financeira durante boa parte do ano em que o Lehman faliu. Fuld, Valukas disse, foi "ao menos muito negligente" por permitir que o Lehman fizesse declarações "materialmente enganosas" sobre a saúde do banco.
Mapa das investigações
O relatório de Valukas, divulgado em março de 2010, pareceu oferecer o mapa para a investigação federal contra os executivos do Lehman. Mas logo depois de sua publicação, de acordo com oficiais envolvidos na investigação, procuradores e o FBI perderam interesse no caso. Eles descobriram que a Repo 105 não tinha nada a ver com a queda do Lehman e era tecnicamente permitida sob uma regra contabilística obscura.
Ressaltando que advogados de Londres haviam aprovado a Repo 105, procuradoes em Nova York também temeram não poder provar que os executivos tiveram a intenção de enganar os investidores.
A SEC continuou a investigação. Mas, no começo de 2011, a equipe de Canellos tinha ficado sem pistas. O grupo desistiu de processar o próprio Lehman, porque a empresa estava em concordata. A equipe também decidiu não processar Fuld por falha de supervisão da tomada de risco do banco, acreditando que a SEC não tinha autoridade para fazê-lo.
Os investigadores decidiram, então, focar na Repo 105. Eles precisavam provar que os executivos do Lehman usaram intencionalmente a prática de contabilidade para enganar os investidores, ou fizeram uso irresponsável dela. Erin estava no cargo de presidente financeira havia apenas cerca de seis meses, concluíram os investigadores. Ela recusou os pedidos de entrevista.
O papel de Fuld foi mais difícil de mapear. Bart H. McDade, outro executivo do Lehman, disse a Valukas que Fuld "tinha conhecimento do termo" Repo 105 e "sabia sobre a contabilidade". Mas Fuld disse à SEC que ele nunca havia ouvido sobre a Repo 105, dizem oficiais, minando um potencial processo. Um advogado de Fuld se negou a comentar.
A equipe da SEC também concluiu que a Repo 105 não teria sido "material" para investidores porque a taxa de alavancagem do banco estava em queda independentemente da Repo 105. Tal conclusão lançou uma onda de desentendimentos entre altos contabilistas da SEC. A chefe da unidade que supervisionava as divulgações de informações corporativas questionou as conclusões.
Mary Schapiro exigiu que Canellos continuasse investigando. Mas Canellos, um ex-procurador federal que é agora chefe adjunto da unidade de fiscalização da unidade, não se moveu. Apesar da pressão política, ele disse a colegas, em um dos encontros, que não poderia processar ninguém se faltassem indícios.
"Nosso trabalho é buscar a Justiça", disse ele.
O que os fundos de pensão esperam do mercado imobiliiário?
Na tarde do dia 2 de outubro, a sessão do investidor responderá à esta questão. O debate será conduzido pelo responsável por investimentos imobiliários da Fundação CESP, Francisco Fabrini de Augustinis.
O especialista discutirá com os participantes do Cityscape Latin America qual a rentabilidade média esperada pelos fundos de pensão na carteira imobiliária no investimento direto, o que as fundações procuram fazer via operações estruturadas, como se pode administrar as limitações de investimentos diretos e via fundos, e finalmente, qual deverá ser a perspectiva de investimento e a demanda de produtos em imobiliário para os próximos anos.
Paulistano, formado em Economia pela Pontifícia Universidade Católica em São Paulo em 1971. Cursou MBA pela California State University em Los Angeles, Estados Unidos em 1977. Atuou em fundos imobiliários no Banco Schahin como Assistente de Diretor durante 5 anos. Ministrou curso de Investimentos Imobiliários na Fundação Getúlio Vargas. Atualmente exerce a função de Gerente Executivo da Área de Investimentos Imobiliários da Fundação CESP, desde 1999.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
Paulistano, formado em Economia pela Pontifícia Universidade Católica em São Paulo em 1971. Cursou MBA pela California State University em Los Angeles, Estados Unidos em 1977. Atuou em fundos imobiliários no Banco Schahin como Assistente de Diretor durante 5 anos. Ministrou curso de Investimentos Imobiliários na Fundação Getúlio Vargas. Atualmente exerce a função de Gerente Executivo da Área de Investimentos Imobiliários da Fundação CESP, desde 1999.
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Comp Precificar no Mercado Imobiliário?
A resposta a esta questão será dada, no Cityscape Latin America 2013, por um dos maiores especialistas do país: o Prof. Dr. João da Rocha Lima Junior, diretor da Unitas Consultoria e Empreendimentos, e professor titular de Real Estate da Escola Politécnica da USP.
Em sua apresentação, marcada para o meio-dia de 2 de outubro, Lima Junior falará da precificação de imóveis de escritórios destinados à renda. Além disso, discutirá com os participantes do encontro questões relacionadas a:
● Preço para o empreendedor e valor para o investidor
● Rotina para determinar o fair value (valor justo ou valor adequado)
● Os preços de pequenos escritórios e o seu valor adequado
● A precificação de portfolios para securitização em FIIs
● A renda garantida do ponto de vista do investidor
Em abril deste ano, o Portal VGV publicou um estudo acadêmico conduzido pelo estatístico Leonardo de Lima Aguirre, com modelos de precificação para aplicação no setor imobiliário do DF
A análise engloba estatísticas descritivas e estimações de modelos de precificação, e foi aplicada sobre uma amostra de 7.932 ofertas de apartamentos, coletada via mecanismos de web crawler.
Neste estudo são estimados alguns modelos de precificação de imóveis, mais especificamente de apartamentos localizados nas regiões de Águas Claras, Brasília, Cruzeiro, Guará, Samambaia e Taguatinga por meio de técnicas de estimação de modelos lineares generalizados para respostas com distribuição gama.
Foi utilizada uma amostra de 7.932 ofertas de apartamentos e fazem parte das variáveis explicativas o número de quartos, número de suítes, o número de garagens, a área útil e variáveis indicadoras de bairros. Os parâmetros estimados são bastante heterogêneos entre as regiões estudadas e os impactos de mudanças unitárias nas variáveis independentes sobre o valor dos imóveis chegam a até 18% dependendo da região em análise.
O estudo foi desenvolvido por Leonardo de Lima Aguirre, estatístico, e gentilmente cedido para publicação no Portal VGV. Disponível aqui.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
Em sua apresentação, marcada para o meio-dia de 2 de outubro, Lima Junior falará da precificação de imóveis de escritórios destinados à renda. Além disso, discutirá com os participantes do encontro questões relacionadas a:
● Preço para o empreendedor e valor para o investidor
● Rotina para determinar o fair value (valor justo ou valor adequado)
● Os preços de pequenos escritórios e o seu valor adequado
● A precificação de portfolios para securitização em FIIs
● A renda garantida do ponto de vista do investidor
Em abril deste ano, o Portal VGV publicou um estudo acadêmico conduzido pelo estatístico Leonardo de Lima Aguirre, com modelos de precificação para aplicação no setor imobiliário do DF
A análise engloba estatísticas descritivas e estimações de modelos de precificação, e foi aplicada sobre uma amostra de 7.932 ofertas de apartamentos, coletada via mecanismos de web crawler.
Neste estudo são estimados alguns modelos de precificação de imóveis, mais especificamente de apartamentos localizados nas regiões de Águas Claras, Brasília, Cruzeiro, Guará, Samambaia e Taguatinga por meio de técnicas de estimação de modelos lineares generalizados para respostas com distribuição gama.
Foi utilizada uma amostra de 7.932 ofertas de apartamentos e fazem parte das variáveis explicativas o número de quartos, número de suítes, o número de garagens, a área útil e variáveis indicadoras de bairros. Os parâmetros estimados são bastante heterogêneos entre as regiões estudadas e os impactos de mudanças unitárias nas variáveis independentes sobre o valor dos imóveis chegam a até 18% dependendo da região em análise.
O estudo foi desenvolvido por Leonardo de Lima Aguirre, estatístico, e gentilmente cedido para publicação no Portal VGV. Disponível aqui.
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Mudanças por mais Controle e Transparência dos Fundos
No primeiro dia do Cityscape Latin America haverá um painel de debates sobre a regulação dos fundos. Em pauta, a visão dos reguladores sobre os Fundos Imobiliários: como os Fundos deverão se adequar ao Novo Modelo de autorregulação da ANBIMA e qual a visão da CVM em relação à crescente associação do Mercado Imobiliário ao Mercado de Capitais.
● Como os fundos estão se adaptando ao registro de FIIs na Anbima?
● Quais os novos critérios de transparência e divulgação de informações?
● Responsabilidade de administradores, gestores e consultores imobiliários
● Análise do perfil de risco do investidor
Participam deste painel o diretor do Banco Votorantim, Reinaldo Holanda de Lacerda, que preside a Comissão de Fundos Imobiliários da ANBIMA, e Daniel Walter Maeda Bernardo, da Gerência de Registros e Autorizações da CVM – COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS.
Em maio deste ano, a CVM anunciou que poderá aperfeiçoar regulação de fundos imobiliários. Segundo matéria publicada no site Infomoney, a CVM estaria analisando medidas para aperfeiçoar a regulação de fundos imobiliários nas áreas de transparência e governança, a fim de explicar os riscos e evitar a alavancagem do investimento.
O objetivo da autarquia é mostrar que, apesar de ser uma alternativa interessante para a diversificação do portfólio, o investimento em fundos imobiliários tem o risco da indústria imobiliária. Ou seja, os fundos têm características da renda fixa, já que pagam rendimentos mensais aos investidores, misturadas com as de renda variável - o valor da cota oscila na bolsa de acordo com o mercado.
Os fundos negociados na Bovespa renderam 35% no ano passado, de acordo com o Ifix,índice que mede o desempenho desses fundos na bolsa, contra uma alta de 7,4% do Ibovespa. No entanto, neste ano o índice está com uma queda de 2%, contra uma baixa de 9,6% do Ibovespa.
De acordo com informações do site da Bovespa, o número de cotistas registrado subiu 5,7% desde o fim do ano passado, somando 102,7 mil.
Contatada pelo InfoMoney, a CVM afirmou que as medidas serão realizadas em breve, mas que ainda não existe um prazo e que detalhes sobre os possíveis aperfeiçoamentos não podem ser divulgados pelo fato de estarem em fase de estudos.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
● Como os fundos estão se adaptando ao registro de FIIs na Anbima?
● Quais os novos critérios de transparência e divulgação de informações?
● Responsabilidade de administradores, gestores e consultores imobiliários
● Análise do perfil de risco do investidor
Participam deste painel o diretor do Banco Votorantim, Reinaldo Holanda de Lacerda, que preside a Comissão de Fundos Imobiliários da ANBIMA, e Daniel Walter Maeda Bernardo, da Gerência de Registros e Autorizações da CVM – COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS.
Em maio deste ano, a CVM anunciou que poderá aperfeiçoar regulação de fundos imobiliários. Segundo matéria publicada no site Infomoney, a CVM estaria analisando medidas para aperfeiçoar a regulação de fundos imobiliários nas áreas de transparência e governança, a fim de explicar os riscos e evitar a alavancagem do investimento.
O objetivo da autarquia é mostrar que, apesar de ser uma alternativa interessante para a diversificação do portfólio, o investimento em fundos imobiliários tem o risco da indústria imobiliária. Ou seja, os fundos têm características da renda fixa, já que pagam rendimentos mensais aos investidores, misturadas com as de renda variável - o valor da cota oscila na bolsa de acordo com o mercado.
Os fundos negociados na Bovespa renderam 35% no ano passado, de acordo com o Ifix,índice que mede o desempenho desses fundos na bolsa, contra uma alta de 7,4% do Ibovespa. No entanto, neste ano o índice está com uma queda de 2%, contra uma baixa de 9,6% do Ibovespa.
De acordo com informações do site da Bovespa, o número de cotistas registrado subiu 5,7% desde o fim do ano passado, somando 102,7 mil.
Contatada pelo InfoMoney, a CVM afirmou que as medidas serão realizadas em breve, mas que ainda não existe um prazo e que detalhes sobre os possíveis aperfeiçoamentos não podem ser divulgados pelo fato de estarem em fase de estudos.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
terça-feira, 10 de setembro de 2013
Cityscape 2013 debate aproximação do mercado financeiro e imobiliário
Discussões deste ano se concentram na busca por retornos superiores dos produtos financeiros de investimento em vários segmentos do mercado imobiliário
Com foco em investimentos no mercado imobiliário, O Cityscape Latin America 2013 discutirá tendências e impactos da aproximação entre mercado financeiro e mercado imobiliário. Considerado o principal encontro do setor de Real Estate do país, o evento vai acontecer em São Paulo nos dias 01, 02 e 03 de outubro.
“Neste ano, o evento mergulhará mais detalhadamente na cada vez mais forte tendência de aproximação entre os mercados imobiliário e financeiro, abordando aspectos importantes como risco e performance dos Fundos Imobiliários, perspectivas para a securitização e a crescente presença do private equity no mercado imobiliário” afirma a gerente do projeto, Juliana Montez.
No primeiro dia do encontro, uma sessão especial debaterá a gestão e estruturação dos Fundos FIIs, FIPs e Private Equity. No segundo dia, durante a sessão plenária, serão discutidas as perspectivas de regulação do setor, com mudanças por mais controle e maior transparência, precificação no mercado imobiliário, papel dos fundos de pensão e investimentos internacionais no país.
O terceiro dia traçará um panorama dos ativos com maior potencial de retorno fora do eixo RJ-SP, falará da securitização e da gestão de riscos, incluindo análises dos principais atrativos dos setores corporativo, hoteleiro, industrial e dos complexos de uso misto. Ao longo dos três dias do evento, estão programadas apresentações de renomados especialistas, como:
Alessandro Vedrossi, Executive Officer da Brookfield (Sao Paulo Business Unit);
Amaury Junior, Sócio da Vision Brasil Investments;
Avelino Alves Palma Neto, Diretor Comercial da Cibrasec;
Bento Odilon Moreira Filho, Diretor da EBM Desenvolvimento Imobiliário;
Dani Ajbeszyc, Responsável pelas Relações com Investidores da Cyrela Comercial Properties;
Daniel Walter Maeda Bernardo, da Gerência de Registros e Autorizações da CVM;
Eduardo Stefan Ventura, Investment Counselor for Ultra High Networth Individuals do Itaú Private Bank;
Eudoxios Anastassiadis, Diretor da Alfa Realty Empreendimentos Imobiliários;
Fernando Feller, Diretor Executivo do Grupo Feller Brasil;
Fernando Honorato Barbosa, Economista-Chefe da Bradesco Asset Management;
Fernando Libardi, Sócio Diretor da Buildings;
Flavia Buiati, Diretora Administrativo Financeiro da Rio Quente Resorts;
Francisco Fabrini de Augustinis, Responsável por Investimentos Imobiliários da Fundação Cesp;
Gilson Schilis, CEO da Fulwood Empreendimentos Imobiliários;
Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr., Diretor da Unitas Consultoria e Empreendimentos;
Marcelo Lopez Borges de Oliveira, Diretor Presidente da Rodobens Negócios Imobiliários S.A.;
Marcelo Michaluá, Diretor da RB Capital;
Marcio Verri, Sócio-Executivo da Kinea;
Maurício Bicalho, Partner da Triscorp Investimentos;
Paulo Cirulli, Gerente de Produtos da BM&FBovespa;
Regis Dall'agnese, Sócio da RB Capital;
Reinaldo Holanda de Lacerda, Diretor e Presidente do Banco Votorantim;
Roberto Carvalho Dias, CEO da Landinvest;
Rodrigo Abbud, Sócio Diretor da VBI Real Estate;
Rodrigo Machado, Sócio-Diretor da XP Investimentos;
Silvio Lourenço, CEO, SLS Consultoria.
O Cityscape Latin America 2013 é uma iniciativa da IBC com o patrocínio da Buildings, Cibrasec, RB Capital e SLS Consultoria. As informações estão no site http://www.cityscapelatinamerica.com.br e na Central de Atendimento da IBC, pelo telefone 11-3017-6808 ou email imprensa@informagroup.com.br
AGENDA:
Cityscape Latin America 2013
Dias: 01, 02 e 03 de outubro de 2013.
Local: Centro de Convenções Milenium – Rua Doutor Bacelar, 1043, São Paulo, SP
Horário: das 8h30 às 18h00
Organização: IBC, empresa do Informa Group
Informações: 11-3017-6808 ou imprensa@informagroup.com.br
Site: http://www.cityscapelatinamerica.com.br
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SOBRE O INFORMA GROUP
O Informa Group é o maior provedor mundial de informação especializada e serviços para as comunidades acadêmica, científica, profissional e empresarial. O grupo tem sede em Londres e cerca de 150 escritórios em 40 países, empregando mais de 10 mil funcionários. As ações do Informa Group estão listadas na Bolsa de Londres, compondo o índice das 250 maiores companhias (FTSE-250:INF). Na América Latina, o Informa Group atua por meio de empresas como Informa Economics, BTS Informa, IBC e IIR. www.informagroup.com.br
Com foco em investimentos no mercado imobiliário, O Cityscape Latin America 2013 discutirá tendências e impactos da aproximação entre mercado financeiro e mercado imobiliário. Considerado o principal encontro do setor de Real Estate do país, o evento vai acontecer em São Paulo nos dias 01, 02 e 03 de outubro.
“Neste ano, o evento mergulhará mais detalhadamente na cada vez mais forte tendência de aproximação entre os mercados imobiliário e financeiro, abordando aspectos importantes como risco e performance dos Fundos Imobiliários, perspectivas para a securitização e a crescente presença do private equity no mercado imobiliário” afirma a gerente do projeto, Juliana Montez.
No primeiro dia do encontro, uma sessão especial debaterá a gestão e estruturação dos Fundos FIIs, FIPs e Private Equity. No segundo dia, durante a sessão plenária, serão discutidas as perspectivas de regulação do setor, com mudanças por mais controle e maior transparência, precificação no mercado imobiliário, papel dos fundos de pensão e investimentos internacionais no país.
O terceiro dia traçará um panorama dos ativos com maior potencial de retorno fora do eixo RJ-SP, falará da securitização e da gestão de riscos, incluindo análises dos principais atrativos dos setores corporativo, hoteleiro, industrial e dos complexos de uso misto. Ao longo dos três dias do evento, estão programadas apresentações de renomados especialistas, como:
Alessandro Vedrossi, Executive Officer da Brookfield (Sao Paulo Business Unit);
Amaury Junior, Sócio da Vision Brasil Investments;
Avelino Alves Palma Neto, Diretor Comercial da Cibrasec;
Bento Odilon Moreira Filho, Diretor da EBM Desenvolvimento Imobiliário;
Dani Ajbeszyc, Responsável pelas Relações com Investidores da Cyrela Comercial Properties;
Daniel Walter Maeda Bernardo, da Gerência de Registros e Autorizações da CVM;
Eduardo Stefan Ventura, Investment Counselor for Ultra High Networth Individuals do Itaú Private Bank;
Eudoxios Anastassiadis, Diretor da Alfa Realty Empreendimentos Imobiliários;
Fernando Feller, Diretor Executivo do Grupo Feller Brasil;
Fernando Honorato Barbosa, Economista-Chefe da Bradesco Asset Management;
Fernando Libardi, Sócio Diretor da Buildings;
Flavia Buiati, Diretora Administrativo Financeiro da Rio Quente Resorts;
Francisco Fabrini de Augustinis, Responsável por Investimentos Imobiliários da Fundação Cesp;
Gilson Schilis, CEO da Fulwood Empreendimentos Imobiliários;
Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr., Diretor da Unitas Consultoria e Empreendimentos;
Marcelo Lopez Borges de Oliveira, Diretor Presidente da Rodobens Negócios Imobiliários S.A.;
Marcelo Michaluá, Diretor da RB Capital;
Marcio Verri, Sócio-Executivo da Kinea;
Maurício Bicalho, Partner da Triscorp Investimentos;
Paulo Cirulli, Gerente de Produtos da BM&FBovespa;
Regis Dall'agnese, Sócio da RB Capital;
Reinaldo Holanda de Lacerda, Diretor e Presidente do Banco Votorantim;
Roberto Carvalho Dias, CEO da Landinvest;
Rodrigo Abbud, Sócio Diretor da VBI Real Estate;
Rodrigo Machado, Sócio-Diretor da XP Investimentos;
Silvio Lourenço, CEO, SLS Consultoria.
O Cityscape Latin America 2013 é uma iniciativa da IBC com o patrocínio da Buildings, Cibrasec, RB Capital e SLS Consultoria. As informações estão no site http://www.cityscapelatinamerica.com.br e na Central de Atendimento da IBC, pelo telefone 11-3017-6808 ou email imprensa@informagroup.com.br
AGENDA:
Cityscape Latin America 2013
Dias: 01, 02 e 03 de outubro de 2013.
Local: Centro de Convenções Milenium – Rua Doutor Bacelar, 1043, São Paulo, SP
Horário: das 8h30 às 18h00
Organização: IBC, empresa do Informa Group
Informações: 11-3017-6808 ou imprensa@informagroup.com.br
Site: http://www.cityscapelatinamerica.com.br
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SOBRE O INFORMA GROUP
O Informa Group é o maior provedor mundial de informação especializada e serviços para as comunidades acadêmica, científica, profissional e empresarial. O grupo tem sede em Londres e cerca de 150 escritórios em 40 países, empregando mais de 10 mil funcionários. As ações do Informa Group estão listadas na Bolsa de Londres, compondo o índice das 250 maiores companhias (FTSE-250:INF). Na América Latina, o Informa Group atua por meio de empresas como Informa Economics, BTS Informa, IBC e IIR. www.informagroup.com.br
À prova de Inflação?
Matéria publicada hoje no Jornal Valor Econômico traz uma análise do mercado imobiliário, para tentar responder à questão: serão mesmo os imóveis uma moeda imune à corrosão inflacionária?
Nos anúncios de imóveis à venda, é comum deparar-se com frases que associam o tijolo a uma moeda forte, sugerindo que o investimento imobiliário é sempre seguro e protege contra a inflação. O apelo parece especialmente atraente em momentos como o atual: a inflação em patamares elevados levanta a necessidade de se proteger, tradicionais alternativas de renda fixa vêm apresentando muita volatilidade e os imóveis continuam valorizando-se. Mas serão mesmo os imóveis uma moeda imune à corrosão inflacionária? E mais: esse tipo de investimento pode ainda trazer ganhos, considerando-se que os preços já subiram muito, a ponto de o mercado discutir a existência de uma bolha no Brasil?
"É uma ilusão achar que o pior que pode acontecer ao investir em imóveis é que o valor fique estável. Embora não vejamos grandes quedas nominais, quando se desconta a inflação, vê-se que os imóveis podem ter perdas em termos reais", responde João da Rocha Lima Junior, do núcleo de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP).
Essas perdas reais podem ser bem mais frequentes do que imagina o senso comum, mas costumam ser mascaradas por vários motivos. Aqui entra o fator tempo, que confunde o investidor: como as transações no setor imobiliário demoram a acontecer e as pessoas costumam manter os imóveis por longos períodos, sabem apenas que venderam o bem por um preço superior ao da compra. Mas nem chegam a descontar a inflação do período que mantiveram o imóvel para saber se a valorização foi de fato real, não apenas nominal.
Além disso, os preços dos imóveis não são divulgados diariamente como as cotações de ações - e a baixa visibilidade acaba por deixar o investidor sem parâmetros para avaliar se fez um bom negócio. Outro ponto que faz com que os investidores associem o imóvel à proteção contra a inflação é que os contratos de aluguel são corrigidos por índices de preços, especialmente o IGP-M. Assim, a renda derivada do imóvel acompanha a inflação (ainda que de forma imperfeita, pois o proprietário tem de arcar com impostos e benfeitorias no imóvel, além dos períodos de vacância).
Mas, se a renda oferece proteção contra a inflação, o mesmo não se pode dizer em relação ao valor do imóvel em si: "O imóvel é um ativo de renda variável, embora muitos o considerem defensivo", afirma Gilberto Poso, superintendente-executivo de gestão de patrimônio do HSBC. Os preços dos imóveis dependem de variáveis como a oferta de crédito, o nível de emprego e de confiança do consumidor. Além disso, estão sujeitos à valorização ou desvalorização das regiões em que foram construídos.
Outro equívoco frequente, dizem os especialistas, é que as pessoas desconsideram que os imóveis também ficam obsoletos. Um apartamento amplo com uma vaga na garagem é um exemplo de ativo ultrapassado. Também se esquecem de que terão que gastar com manutenção e benfeitorias (custo a cargo do proprietário) e os períodos de vacância. Embora raramente levados em conta pelos investidores, esses custos podem ser significativos, diz Poso. Um imóvel vago por dois meses no período de quatro anos já traz uma perda de 4% de rentabilidade no período.
O rendimento com os aluguéis, aliás, caiu nos últimos anos. Os investidores costumam fazer uma conta bem simples para obter o retorno esperado pelo aluguel: dividem o valor do aluguel pelo do imóvel. Como os imóveis se valorizaram, mas os aluguéis não subiram na mesma proporção, a rentabilidade minguou. O retorno com aluguéis medido pelo índice FipeZap em São Paulo caiu de 0,71% ao mês em janeiro de 2008 para 0,46% ao mês em agosto de 2013. No Rio, a redução foi de 0,54% para 0,38%.
No entanto, o boom imobiliário recente fez com que muitos investidores deixassem de prestar atenção ao retorno com aluguel. O que atraía era a expectativa de valorização dos imóveis. Só que a situação de pujança não é mais a mesma. Os preços já subiram muito e a expectativa é que os avanços percam velocidade. Para alguns, os imóveis estão sobrevalorizados. Para outros, o mercado chegou a um novo patamar, mas os preços nominais não devem retroceder. Alguns ainda enxergam oportunidades em nichos e consideram que os fundos imobiliários podem ser vantajosos ao oferecer diversificação. Mas, mesmo para esses, o que prevalece é uma percepção semelhante à dos gestores de recursos: neste ano é necessário redobrar os cuidados e ser bem mais seletivo na hora de escolher os ativos.
A valorização dos imóveis bate a inflação desde 2008, primeiro ano em que o Índice FipeZap começou a ser calculado. Mas a diferença entre a alta geral dos preços e a dos imóveis está se reduzindo. "As taxas eram claramente insustentáveis e estão convergindo para patamares mais normais", diz Eduardo Zylberstajn, coordenador técnico do índice. Mas, mesmo com esse arrefecimento, as quedas nos preços nominais dos imóveis são exceções (como em Brasília e Belo Horizonte).
O sobrepreço e os elevados estoques de imóveis vazios ocorrem principalmente nos comerciais, dado que a especulação com os residenciais não é significativa, segundo Lima Junior, da Poli-USP: "A venda de pequenas salas comerciais foi feita de forma caótica. Nas grandes lajes corporativas, houve algum grau de planejamento, mas mesmo nelas a vacância é alta em São Paulo e Rio de Janeiro". Para ele, ainda não é possível saber se os preços baixarão no curto prazo. Isso depende da capacidade de os investidores bancarem os custos de manter imóveis fechados: "Se o investidor precisar de caixa ou achar que os preços não voltam, vai colocar o imóvel à venda e aí sim os preços caem", afirma.
Para William Eid, coordenador do Centro de Estudos em Finanças (GVcef) da FGV-EAESP, a correção do mercado não se dará com queda acentuada de preços dos imóveis (o que ocorre quando as bolhas estouram): "A inflação é que vai fazer o trabalho sujo", acredita. Para ele, a inflação vai corroer o valor real dos imóveis. Se alguém colocou um apartamento à venda por R$ 1 milhão e só conseguiu vendê-lo um ano depois por esse mesmo valor, tem a ilusão de que fez um bom negócio. No entanto, em termos reais, houve uma queda porque a inflação ao redor de 6% ao ano terá corroído o poder de compra desse R$ 1 milhão.
"O grande propulsor do preço dos imóveis é o financiamento", diz Paulo Colaferro, sócio fundador da gestora de patrimônio Taler. Para ele, os imóveis devem continuar se valorizando, mas não no ritmo dos últimos anos porque as condições de mercado já mudaram. Segundo ele, os juros voltaram a subir, o que deve impactar a concessão de crédito; a economia esfriou e a confiança do consumidor caiu.
Mario Amigo, professor da Fipecafi-USP, também considera que ainda há oportunidades: "Os imóveis são uma classe de ativos com riscos mais elevados, dada a baixa liquidez, e por isso deveriam ter retornos superiores ao da renda fixa", afirma. Mas ele ressalta que um bom investimento no setor requer uma pesquisa detalhada e, preferencialmente, a consulta a profissionais especializados. Colaferro, da Taler, considera que há boas alternativas de investimento em nichos, como o de galpões de "self storage" (locais em que as pessoas podem guardar móveis e pertences fora de uso) e de imóveis para logística (como galpões frigorificados). Nesses segmentos, ele diz que a demanda por locação supera a oferta.
O prof. Lima Junior será um dos palestrantes do Cityscape Latin America 2013. A programação completa do evento você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
Nos anúncios de imóveis à venda, é comum deparar-se com frases que associam o tijolo a uma moeda forte, sugerindo que o investimento imobiliário é sempre seguro e protege contra a inflação. O apelo parece especialmente atraente em momentos como o atual: a inflação em patamares elevados levanta a necessidade de se proteger, tradicionais alternativas de renda fixa vêm apresentando muita volatilidade e os imóveis continuam valorizando-se. Mas serão mesmo os imóveis uma moeda imune à corrosão inflacionária? E mais: esse tipo de investimento pode ainda trazer ganhos, considerando-se que os preços já subiram muito, a ponto de o mercado discutir a existência de uma bolha no Brasil?
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| Prof. Dr. João da Rocha Lima Junior |
Essas perdas reais podem ser bem mais frequentes do que imagina o senso comum, mas costumam ser mascaradas por vários motivos. Aqui entra o fator tempo, que confunde o investidor: como as transações no setor imobiliário demoram a acontecer e as pessoas costumam manter os imóveis por longos períodos, sabem apenas que venderam o bem por um preço superior ao da compra. Mas nem chegam a descontar a inflação do período que mantiveram o imóvel para saber se a valorização foi de fato real, não apenas nominal.
Além disso, os preços dos imóveis não são divulgados diariamente como as cotações de ações - e a baixa visibilidade acaba por deixar o investidor sem parâmetros para avaliar se fez um bom negócio. Outro ponto que faz com que os investidores associem o imóvel à proteção contra a inflação é que os contratos de aluguel são corrigidos por índices de preços, especialmente o IGP-M. Assim, a renda derivada do imóvel acompanha a inflação (ainda que de forma imperfeita, pois o proprietário tem de arcar com impostos e benfeitorias no imóvel, além dos períodos de vacância).
Mas, se a renda oferece proteção contra a inflação, o mesmo não se pode dizer em relação ao valor do imóvel em si: "O imóvel é um ativo de renda variável, embora muitos o considerem defensivo", afirma Gilberto Poso, superintendente-executivo de gestão de patrimônio do HSBC. Os preços dos imóveis dependem de variáveis como a oferta de crédito, o nível de emprego e de confiança do consumidor. Além disso, estão sujeitos à valorização ou desvalorização das regiões em que foram construídos.
Outro equívoco frequente, dizem os especialistas, é que as pessoas desconsideram que os imóveis também ficam obsoletos. Um apartamento amplo com uma vaga na garagem é um exemplo de ativo ultrapassado. Também se esquecem de que terão que gastar com manutenção e benfeitorias (custo a cargo do proprietário) e os períodos de vacância. Embora raramente levados em conta pelos investidores, esses custos podem ser significativos, diz Poso. Um imóvel vago por dois meses no período de quatro anos já traz uma perda de 4% de rentabilidade no período.
O rendimento com os aluguéis, aliás, caiu nos últimos anos. Os investidores costumam fazer uma conta bem simples para obter o retorno esperado pelo aluguel: dividem o valor do aluguel pelo do imóvel. Como os imóveis se valorizaram, mas os aluguéis não subiram na mesma proporção, a rentabilidade minguou. O retorno com aluguéis medido pelo índice FipeZap em São Paulo caiu de 0,71% ao mês em janeiro de 2008 para 0,46% ao mês em agosto de 2013. No Rio, a redução foi de 0,54% para 0,38%.
No entanto, o boom imobiliário recente fez com que muitos investidores deixassem de prestar atenção ao retorno com aluguel. O que atraía era a expectativa de valorização dos imóveis. Só que a situação de pujança não é mais a mesma. Os preços já subiram muito e a expectativa é que os avanços percam velocidade. Para alguns, os imóveis estão sobrevalorizados. Para outros, o mercado chegou a um novo patamar, mas os preços nominais não devem retroceder. Alguns ainda enxergam oportunidades em nichos e consideram que os fundos imobiliários podem ser vantajosos ao oferecer diversificação. Mas, mesmo para esses, o que prevalece é uma percepção semelhante à dos gestores de recursos: neste ano é necessário redobrar os cuidados e ser bem mais seletivo na hora de escolher os ativos.
A valorização dos imóveis bate a inflação desde 2008, primeiro ano em que o Índice FipeZap começou a ser calculado. Mas a diferença entre a alta geral dos preços e a dos imóveis está se reduzindo. "As taxas eram claramente insustentáveis e estão convergindo para patamares mais normais", diz Eduardo Zylberstajn, coordenador técnico do índice. Mas, mesmo com esse arrefecimento, as quedas nos preços nominais dos imóveis são exceções (como em Brasília e Belo Horizonte).
O sobrepreço e os elevados estoques de imóveis vazios ocorrem principalmente nos comerciais, dado que a especulação com os residenciais não é significativa, segundo Lima Junior, da Poli-USP: "A venda de pequenas salas comerciais foi feita de forma caótica. Nas grandes lajes corporativas, houve algum grau de planejamento, mas mesmo nelas a vacância é alta em São Paulo e Rio de Janeiro". Para ele, ainda não é possível saber se os preços baixarão no curto prazo. Isso depende da capacidade de os investidores bancarem os custos de manter imóveis fechados: "Se o investidor precisar de caixa ou achar que os preços não voltam, vai colocar o imóvel à venda e aí sim os preços caem", afirma.
Para William Eid, coordenador do Centro de Estudos em Finanças (GVcef) da FGV-EAESP, a correção do mercado não se dará com queda acentuada de preços dos imóveis (o que ocorre quando as bolhas estouram): "A inflação é que vai fazer o trabalho sujo", acredita. Para ele, a inflação vai corroer o valor real dos imóveis. Se alguém colocou um apartamento à venda por R$ 1 milhão e só conseguiu vendê-lo um ano depois por esse mesmo valor, tem a ilusão de que fez um bom negócio. No entanto, em termos reais, houve uma queda porque a inflação ao redor de 6% ao ano terá corroído o poder de compra desse R$ 1 milhão.
"O grande propulsor do preço dos imóveis é o financiamento", diz Paulo Colaferro, sócio fundador da gestora de patrimônio Taler. Para ele, os imóveis devem continuar se valorizando, mas não no ritmo dos últimos anos porque as condições de mercado já mudaram. Segundo ele, os juros voltaram a subir, o que deve impactar a concessão de crédito; a economia esfriou e a confiança do consumidor caiu.
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| Mario Amigo, da Fipecafi-USP |
O prof. Lima Junior será um dos palestrantes do Cityscape Latin America 2013. A programação completa do evento você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
quinta-feira, 5 de setembro de 2013
Influência do investidor do mercado de capitais no setor imobiliário
Ainda na manhã do dia 02, outro painel que deverá atrair a atenção dos participantes do Cityscape Latin America 2013 será o debate sobre Mercado de Capitais e Investimento Imobiliário.
Conduzida pelo CEO da Viver Incorporadora, Bruno Laskowsky, e pelo sócio da RB Capital, Regis Dall’Agnese, esta discussão mostrará como a perspectiva cada vez maior de aproximação entre esses dois mercados irá ditar o ritmo de investimento e desenvolvimento do setor imobiliário.
Bruno e Regis abordam, nesta sessão, a perspectiva de aporte de investimento no setor via mercado de capitais, a participação dos fundos imobiliários (FIIs), fundos de private equity (FIPs) e outros instrumentos financeiros no imobiliário, e a mudanças no perfil de investidor que acessa o mercado, decorrente da participação crescente do mercado de capitais no imobiliário.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
Neste video produzido pelo Canal La Presse, acompanhe uma entrevista com Leo Melamed, considerado o pai do mercado de futuros.
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| Bruno Laskowsky, CEO da Viver Incorporadora |
Bruno e Regis abordam, nesta sessão, a perspectiva de aporte de investimento no setor via mercado de capitais, a participação dos fundos imobiliários (FIIs), fundos de private equity (FIPs) e outros instrumentos financeiros no imobiliário, e a mudanças no perfil de investidor que acessa o mercado, decorrente da participação crescente do mercado de capitais no imobiliário.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
Neste video produzido pelo Canal La Presse, acompanhe uma entrevista com Leo Melamed, considerado o pai do mercado de futuros.
Cityscape 2013 apresenta cenário macroeconômico e impactos no mercado imobiliário
Na abertura da sessão principal do Cityscape Latin America 2013, o economista-chefe da Bradesco Asset Management, Fernando Honorato Barbosa, fará uma avaliação do cenário macroeconômico e da relação entre mercado imobiliário e mercado financeiro. A apresentação está marcada para a manhã do dia 02 de outubro.
Em pauta, debates sobre as perspectivas de Demanda, Precificação, Crédito e Investimento. Barbosa conduzirá a plateia por análises do panorama político e social: quais serão os fatores que impactarão o mercado imobiliário no próximo ano?
O economista-chefe do BRAM também abordará a taxa de juros e sua influência na decisão de investimento; a flutuação da taxa de juros e suas influências sobre este mercado, e finalmente, discutirá com os participantes as perspectiva de retornos, oferta e demanda antes, durante e depois dos grandes eventos no país: Copa e Olimpíada.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
Abaixo você confere uma entrevista com o economista-chefe do BRAM falando sobre o problema do teto da dívida dos EUA.
Em pauta, debates sobre as perspectivas de Demanda, Precificação, Crédito e Investimento. Barbosa conduzirá a plateia por análises do panorama político e social: quais serão os fatores que impactarão o mercado imobiliário no próximo ano?
O economista-chefe do BRAM também abordará a taxa de juros e sua influência na decisão de investimento; a flutuação da taxa de juros e suas influências sobre este mercado, e finalmente, discutirá com os participantes as perspectiva de retornos, oferta e demanda antes, durante e depois dos grandes eventos no país: Copa e Olimpíada.
A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
Abaixo você confere uma entrevista com o economista-chefe do BRAM falando sobre o problema do teto da dívida dos EUA.
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