Cobertura do Cityscape Latin America 2013

Se você não teve a oportunidade de acompanhar os debates do Cityscape Latin America 2013, trazemos um resumo das principais conclusões, apresentadas por alguns dos palestrantes desta edição. Acompanhe:

Rodrigo Machado, Sócio-Diretor da XP Investimentos;

Paulo Cirulli, Gerente de Produtos da BM&FBovespa;

Marcelo Michaluá, Diretor da RB Capital;

Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr., Diretor da Unitas Consultoria e Empreendimentos;

Fernando Honorato Barbosa, Economista-Chefe da Bradesco Asset Management;

Daniel Amaral Caulliraux, managing partner na JSI Real Estate;

Bento Odilon Moreira Filho, Diretor da EBM Desenvolvimento Imobiliário;

Eudoxios Anastassiadis, Diretor da Alfa Realty Empreendimentos Imobiliários;

Avelino Alves Palma Neto, Diretor Comercial da Cibrasec;

Fernando Didziakas, marketing e negócios na Buildings;

Silvio Lourenço, CEO, SLS Consultoria.

Agradecimentos especiais aos patrocinadores desta edição: Buildings, Cibrasec, John Richard, RB Capital e SLS Consultoria. As informações sobre o mais importante encontro do setor imobiliário do país você acompanha neste blog e no site www.cityscapelatinamerica.com.br

Cobertura do Cityscape 2013: Seminário sobre Gestão de FIIs

Nesta entrevista exclusiva, o diretor da XP Investimentos, Rodrigo Machado, fala sobre a importância dos Fundos de Investimento Imobiliário como funding para o setor.

Começa amanhã o Grande Encontro do Mercado Imobiliário

A partir de amanhã, dia 1 de outubro, acompanharemos as apresentações do Cityscape Latin America 2013.

Você poderá saber o que está acontecendo em tempo real no Twitter @InformaGroupBR. Depois, aqui no blog uma cobertura completa do maior encontro do mercado imobiliário! Bom evento a todos!

Américo Amorim vai fazer casas e hotéis no Brasil. Investimento é de 1,1 mil milhões

Matéria publicada no Portal Dinheiro Vivo de Portugal relata que primeiro projeto do homem mais rico de Portugal será na Praia do Forte, perto de Salvador, e vai custar 61,5 milhões de euros.

Em 2005, Américo Amorim vendeu o negócio de imobiliário que tinha em Portugal por 500 milhões de euros, mas no Brasil o objetivo foi o oposto e agora o empresário tem planos para investir 1,1 mil milhões de euros no Brasil a muito longo prazo.

Em entrevista ao jornal brasileiro Valor Econômico, o gestor português adiantou que é proprietário de 33 milhões de metros quadrados de terrenos junto ao mar perto de Salvador da Bahia, onde decidiu concentrar todas as suas atividades imobiliárias e turísticas no Brasil.

O primeiro projeto - que terá 248 lotes de terreno numa primeira fase - está prestes a sair do papel e vai custar 61,5 milhões de euros. Numa segunda fase, ainda em licenciamento, serão construídos mais 243 lotes.

Chama-se Condomínio Piscinas Naturais e fica na Praia do Forte, a cerca de 75 quilómetros de Salvador da Bahia, numa zona com nove quilómetros de frente de mar e onde o próprio Amorim passa férias e vai construir a sua casa de praia.

"A Praia do Forte é um caso único, sair do quarto em calção, a 50 metros da praia e dos coqueiros, andar quilómetros a pé...", disse na entrevista.

Os primeiros lotes já estão à venda e custam entre 199,4 e 532 mil euros (600 mil e 1,6 milhões de reais). "Não é luxo, mas qualidade que oferecemos. Temos credibilidade. Estamos investindo muito nos invisíveis como a fibra óptica, energia. Até as ruas vão ter três metros a mais de espaço", disse ainda na entrevista.

Fonte: Dinheiro Vivo

Como os investidores estão apostando no mercado imobiliário?

Você sabe como está o termômetro do mercado para o investimento direto no setor imobiliário? A resposta será dada durante o Cityscape Latin America, quando dois executivos de Private Banking mostrarão o que os gestores de Family Offices, Private Banking, Wealth Managers e Consultores esperam e como estão apostando no Mercado Imobiliário.

Entre os temas que serão discutidos, estão as perspectivas desses investidores em relação aos FIIs, CRIs e FIDCs, o termômetro do mercado para o investimento direto, além da análise de riscos dos investidores.

Os trabalhos desta sessão do Cityscape Latin America 2013 serão conduzidos por Maurício Bicalho, Partner da Triscorp Investimentos, e Eduardo Stefan Ventura, Investment Counselor for Ultra High Networkh Individuals do Itaú Private Bank.

A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.

Confira a agenda completa do Cityscape Latin America 2013

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Lehman Brothers 5 anos depois

Matéria publicada no portal Exame revela que, passados cinco anos do colapso que abalou os mercados imobiliários do mundo todo, nenhum executivo foi condenado.

Numa reunião a portas fechadas no começo de 2011, agentes reguladores de Wall Street estavam próximos a jogar a toalha sobre o maior de todos dos casos. Os oito membros da equipe da Comissão de Valores Mobiliários (SEC, na sigla em inglês) responsável pelo Lehman Brothers , após dois anos enfrentando uma sinuca atrás da outra, concluíram que processar os executivos do banco seria algo legalmente injustificável.

O grupo, lembrando que promotores e agentes do Escritório Federal de Investigações (FBI, na sigla em inglês) já tinham desistido de um caso criminal semelhante, decidiu por unanimidade fechar a mais proeminente investigação decorrente da crise financeira, segundo oficiais que participaram da reunião. É algo que permanecia inédito até hoje.

Mary L. Schapiro, a presidente-executiva da SEC, discordou. Ela pressionou George S. Canellos, que supervisionava a investigação sobre o Lehman como chefe do escritório novaiorquino da SEC, a explicar como executivos que estavam no comando durante a maior quebra da história dos Estados Unidos poderiam escapar sem sequer um processo civil.

“Eu não consigo entender”, disse  Mary durante um diálogo tenso com Canellos em sua sala de conferências privativa em Washington, de acordo com oficiais que não foram autorizados a falar publicamente. “Por que não há nenhum motivo [ para um processo ]?”, ela perguntou, olhando para Canellos, instruindo-o a continuar investigando se o Lehman havia enganando seus investidores. “O mundo não vai entender.”

Nenhum executivo processado

Richard Fuld durante depoimento na
Câmara dos EUA no auge da crise

Ela estava certa. Cinco anos depois do colapso do Lehman Brothers promover um pânico econômico mundial, o governo enfrenta questões pendentes sobre a  decisão de livrar executivos como Richard S. Fuld Jr., que dirigiu o Lehman por 14 anos até o banco acabar. Nem um único alto executivo de qualquer banco de Wall Street enfrentou uma ação criminal decorrente da crise. E o prazo para o governo ajuizar a maioria das acusações termina neste mês, o mês de aniversário do colapso do Lehman, trazendo à luz uma lembrança do caso e de seu resultado impopular.

Procuradores federais e a SEC nunca anunciaram oficialmente sua decisão deencerrar as investigações sobre o Lehman. Mas uma análise do ‘The New York Times’ baseada em entrevistas com mais de uma dúzia de advogados e oficiais envolvidos na investigação e numa revisão de documentos da corte de falências abre uma cortina sobre deliberações privadas e um conflito de filosofias que cercam a decisão de não processar ninguém.

A SEC chegou silenciosamente à decisão em 2012, depois que oficiais debateram por meses sobre se o Lehman escondeu informação “material” em suas divulgações aos investidores, o que é um importante padrão legal. Canellos argumentou que as omissões não eram “materiais”. Aqueles que questionaram esse raciocínio – como Mary L. Schapiro e alguns contadores e fiscais – se dobraram à equipe de Canellos, que tinha mais proximidade com os indícios.

A SEC também debateu a culpabilidade dos alto executivos do Lehman. Mas a equipe de Canellos argumentou que Fuld não sabia que o banco estava usando práticas de contabilidade questionáveis, apesar do testemunho de outro executivo do Lehman ter sugerido o contrário.

Schapiro não impôs sua posição após membros do SEC a alertarem de que poderia ser antiético fazê-lo. Canellos também tinha o apoio de Robert S. Khuzami, que à época dirigia a unidade de fiscalização da SEC. Mas, numa reunião de altos representantes da SEC em 2011, Lorin L. Reisner, então o número dois da fiscalização do órgão, sugeriu preparar um rascunho de potenciais acusações para que a agência tivesse um documento concreto para revisar.

A equipe de Canellos se opôs, contam testemunhas que participaram da reunião. Canellos, segundo elas, propôs que, em vez disso, a SEC publicasse um relatório que explicasse publicamente a decisão de não processar ninguém. Mary e outros membros da SEC recusaram a opção, tendo em vista que a primeira versão do relatório feita por Canellos era muito simpática ao Lehman.

“Há discussões e debates saudáveis sobre questões legais e factuais em vários níveis da agência durante investigações importantes. Mas, no fim, as decisões são baseadas nos indícios e na lei”, diz um porta-voz da SEC, negando-se a comentar o caso do Lehman.

A decisão da SEC contrastou de forma gritante com um relatório feito pelo analista da corte de falências responsável pelo caso Lehman, que acusou os executivos de usarem estratagemas para “manipuar” o balanço.

“Houve vários momentos em que a SEC tinha a informação necessária e não agiu”, diz o analista Anton R. Valukas, ex-procurador fedral que hoje é presidente do escritório de advocacia Jenner & Block.

Colarinho branco 

Erin Callan, presidente executiva do
Lehman Brothers à época da quebra

Há consenso de que o Lehman faliu sob o peso de investimentos arrsicados em ativos imobiliários e da inabilidade para se financiar em meio ao turbilhão econômico de 2008. É menos claro se o governo fez uma revisão cuidadosa do colapso da emprsea.

A análise feita pela reportagem revela novos detalhes sobre o fôlego do esforço do governo governo – membros da SEC revisram mais de 15 milhões de documentos do Lehman e entrevistaram entre 30 e 40 testemunhas. A decisão de não processar ninguém, dizem os oficiais, veio apesar da esperança inicial dos investigadores, cujas carreiras teriam se beneficiado de terem sido responsáveis por um caso tão proeminente.

A SEC, que tem uma responsabilidade menor para provar suas acusações do que as autoridades criminais, abriu processos contra 66 altos executivos em casos ligados à crise financeira. A agência também impôs acordos bilionários a bancos como o Goldman Sachs. De acordo com uma nova pesquisa feita pela Análise de Litígios de Valores Mobiliários da Universidade de Stanford, a SEC deixou de processar indivíduos em apenas 7% dos casos de fraudes com que já lidou.

A unidade de fiscalização da agência, que passou por uma revisão a cargo de Khuzami depois da crise financeira, tomou uma linha ainda mais dura nos útlimos meses sob sua nova chefe, Mary Jo White. Ex-procuradora federal, Mary pressionou a unidade de fiscalização a buscar admissões raras ou má condutas por parte de acusados.

Ainda assim, a contínua ausência de processos criminais contra executivos de topo reflete o desafio de investigações de colarinho branco em que procuradores lutam para conseguir identificar onde é que negócios arriscados ultrapassam o limite da legalidade. Quando as evidências são vagas, procuradores algumas vezes hesitam em processar altos executivos, que têm dinheiro para a briga.

“Não é como um caso de assassinato, em que você tem um corpo e sabe que um crime foi cometido”, diz Rita M. Glavin, uma ex-procuradora federal que é agora advogada de defesa do escritório Seward & Kissel.

Por alguns instantes, o caso do Lehman pareceu uma exceção. Procuradores federais em Manhattan, Brooklyn e Nova Jersey, além do FBI e da SEC, lotaram o Lehman nos dias depois do colapso. A equipe de oito pessoas da SEC incluía advogados e contabilistas experimentados, vários dos quais estavam dedicados exclusivamente ao caso Lehman.

Altos executivos do Lehman chegaram a temer. Um deles, que falou em condição de anonimato, diz ter encontrou certa vez com um ex-colega no Queens que usava um disfarce para não chamar a atenção.

Àquela época, não faltavam pistas para as autoridades. Procuradores federais dividiram o trabalho – procuradores em Nova Jersey lidavam com a questão sobre se o Lehman havia defraudado o fundo de pensão estatal – embora se sobrepusessem na maioria das investigações.

Os procuradores e a SEC, por exemplo, ambos focaram em se os executivos do Lehman enganaram os acionistas oferecendo avaliações otimistas sobre o banco cinco dias antes de ele quebrar. As autoridades também investigaram se os executivos do Lehman supervalorizaram o portifólio imobiliário comercial do banco.

Manipulação de balanço

Mas foram as práticas contábeis do Lehman que provavelmente chamaram mais a atenção. Em seu relatório sobre a falência do Lehamn, de mais de 2,2 mil páginas, Valukas – o analista da corte de falências – identificou manobras contábeis que ele chamou de “manipulação de balanço”.

A prática permitiu que o Lehman transferisse ativos para fora do balanço, apresentando-os como colaterais para um credor externo, que por sua vez oferecia ao Lehman um empréstimo de curto prazo. O Lehman tratava as transações como vendas em vez de dívida, o que significou que o banco parecia ter menos dívidas do que de fato tinha.

“Incapaz de encontrar um escritório de advocacia nos Estados Unidos” que aprovasse a manobra, disse Valukas, o Lehman contratou um de Londres para conseguir a bênção para a operação. Um executivo do Lehman, num e-mail a um colega, declarou que a prática era “outra droga” em que estavam viciados.

O Lehman usou a prática, conhecida como Repo 105, recorrentemente, no fim de seus trimestres fiscais, pouco antes de publicar os resultados. No fim do primeiro trimestre de 2008, o uso total da Repo 105 era de US$ 49,1 bilhão, um valor tão elevado que reduziu o nível de alavancagem do Lehman.

O banco chamou a atenção para a redução numa conferência pública sobre rendimentos mas nunca demonstrou que isso ocorreu em parte por causa do Repo 105. Assim, Valukas preparou possíveis ações civis contra Fuld e diretores financeiros do banco, incluindo Erin Callan, que era a presidente financeira durante boa parte do ano em que o Lehman faliu. Fuld, Valukas disse, foi "ao menos muito negligente" por permitir que o Lehman fizesse declarações "materialmente enganosas" sobre a saúde do banco.

Mapa das investigações

O relatório de Valukas, divulgado em março de 2010, pareceu oferecer o mapa para a investigação federal contra os executivos do Lehman. Mas logo depois de sua publicação, de acordo com oficiais envolvidos na investigação, procuradores e o FBI perderam interesse no caso. Eles descobriram que a Repo 105 não tinha nada a ver com a queda do Lehman e era tecnicamente permitida sob uma regra contabilística obscura.

Ressaltando que advogados de Londres haviam aprovado a Repo 105, procuradoes em Nova York também temeram não poder provar que os executivos tiveram a intenção de enganar os investidores.

A SEC continuou a investigação. Mas, no começo de 2011, a equipe de Canellos tinha ficado sem pistas. O grupo desistiu de processar o próprio Lehman, porque a empresa estava em concordata. A equipe também decidiu não processar Fuld por falha de supervisão da tomada de risco do banco, acreditando que a SEC não tinha autoridade para fazê-lo.

Os investigadores decidiram, então, focar na Repo 105. Eles precisavam provar que os executivos do Lehman usaram intencionalmente a prática de contabilidade para enganar os investidores, ou fizeram uso irresponsável dela. Erin estava no cargo de presidente financeira havia apenas cerca de seis meses, concluíram os investigadores. Ela recusou os pedidos de entrevista.

O papel de Fuld foi mais difícil de mapear. Bart H. McDade, outro executivo do Lehman, disse a Valukas que Fuld "tinha conhecimento do termo" Repo 105 e "sabia sobre a contabilidade". Mas Fuld disse à SEC que ele nunca havia ouvido sobre a Repo 105, dizem oficiais, minando um potencial processo. Um advogado de Fuld se negou a comentar.

A equipe da SEC também concluiu que a Repo 105 não teria sido "material" para investidores porque a taxa de alavancagem do banco estava em queda independentemente da Repo 105. Tal conclusão lançou uma onda de desentendimentos entre altos contabilistas da SEC. A chefe da unidade que supervisionava as divulgações de informações corporativas questionou as conclusões.

Mary Schapiro exigiu que Canellos continuasse investigando. Mas Canellos, um ex-procurador federal que é agora chefe adjunto da unidade de fiscalização da unidade, não se moveu. Apesar da pressão política, ele disse a colegas, em um dos encontros, que não poderia processar ninguém se faltassem indícios.

"Nosso trabalho é buscar a Justiça", disse ele.

O que os fundos de pensão esperam do mercado imobiliiário?

Na tarde do dia 2 de outubro, a sessão do investidor responderá à esta questão. O debate será conduzido pelo responsável por investimentos imobiliários da Fundação CESP, Francisco Fabrini de Augustinis.

O especialista discutirá com os participantes do Cityscape Latin America qual a rentabilidade média esperada pelos fundos de pensão na carteira imobiliária no investimento direto, o que as fundações procuram fazer via operações estruturadas, como se pode administrar as limitações de investimentos diretos e via fundos, e finalmente, qual deverá ser a perspectiva de investimento e a demanda de produtos em imobiliário para os próximos anos.

Paulistano, formado em Economia pela Pontifícia Universidade Católica em São Paulo em 1971. Cursou MBA pela California State University em Los Angeles, Estados Unidos em 1977. Atuou em fundos imobiliários no Banco Schahin como Assistente de Diretor durante 5 anos. Ministrou curso de Investimentos Imobiliários na Fundação Getúlio Vargas. Atualmente exerce a função de Gerente Executivo da Área de Investimentos Imobiliários da Fundação CESP, desde 1999.

A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.

Comp Precificar no Mercado Imobiliário?

A resposta a esta questão será dada, no Cityscape Latin America 2013, por um dos maiores especialistas do país: o Prof. Dr. João da Rocha Lima Junior, diretor da Unitas Consultoria e Empreendimentos, e professor titular de Real Estate da Escola Politécnica da USP.

Em sua apresentação, marcada para o meio-dia de 2 de outubro, Lima Junior falará da precificação de imóveis de escritórios destinados à renda. Além disso, discutirá com os participantes do encontro questões relacionadas a:

● Preço para o empreendedor e valor para o investidor
● Rotina para determinar o fair value (valor justo ou valor adequado)
● Os preços de pequenos escritórios e o seu valor adequado
● A precificação de portfolios para securitização em FIIs
● A renda garantida do ponto de vista do investidor

Em abril deste ano, o Portal VGV publicou um estudo acadêmico conduzido pelo estatístico Leonardo de Lima Aguirre, com modelos de precificação para aplicação no setor imobiliário do DF

A análise engloba estatísticas descritivas e estimações de modelos de precificação, e foi aplicada sobre uma amostra de 7.932 ofertas de apartamentos, coletada via mecanismos de web crawler.

Neste estudo são estimados alguns modelos de precificação de imóveis, mais especificamente de apartamentos localizados nas regiões de Águas Claras, Brasília, Cruzeiro, Guará, Samambaia e Taguatinga por meio de técnicas de estimação de modelos lineares generalizados para respostas com distribuição gama.

Foi utilizada uma amostra de 7.932 ofertas de apartamentos e fazem parte das variáveis explicativas o número de quartos, número de suítes, o número de garagens, a área útil e variáveis indicadoras de bairros. Os parâmetros estimados são bastante heterogêneos entre as regiões estudadas e os impactos de mudanças unitárias nas variáveis independentes sobre o valor dos imóveis chegam a até 18% dependendo da região em análise.

O estudo foi desenvolvido por Leonardo de Lima Aguirre, estatístico, e gentilmente cedido para publicação no Portal VGV. Disponível aqui.

A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.

Mudanças por mais Controle e Transparência dos Fundos

No primeiro dia do Cityscape Latin America haverá um painel de debates sobre a regulação dos fundos. Em pauta, a visão dos reguladores sobre os Fundos Imobiliários: como os Fundos deverão se adequar ao Novo Modelo de autorregulação da ANBIMA e qual a visão da CVM em relação à crescente associação do Mercado Imobiliário ao Mercado de Capitais.

● Como os fundos estão se adaptando ao registro de FIIs na Anbima?
● Quais os novos critérios de transparência e divulgação de informações?
● Responsabilidade de administradores, gestores e consultores imobiliários
● Análise do perfil de risco do investidor

Participam deste painel o diretor do Banco Votorantim, Reinaldo Holanda de Lacerda, que preside a Comissão de Fundos Imobiliários da ANBIMA, e Daniel Walter Maeda Bernardo, da Gerência de Registros e Autorizações da CVM – COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS.

Em maio deste ano, a CVM anunciou que poderá aperfeiçoar regulação de fundos imobiliários. Segundo matéria publicada no site Infomoney, a CVM estaria analisando medidas para aperfeiçoar a regulação de fundos imobiliários nas áreas de transparência e governança, a fim de explicar os riscos e evitar a alavancagem do investimento.

O objetivo da autarquia é mostrar que, apesar de ser uma alternativa interessante para a diversificação do portfólio, o investimento em fundos imobiliários tem o risco da indústria imobiliária. Ou seja, os fundos têm características da renda fixa, já que pagam rendimentos mensais aos investidores, misturadas com as de renda variável - o valor da cota oscila na bolsa de acordo com o mercado.

Os fundos negociados na Bovespa renderam 35% no ano passado, de acordo com o Ifix,índice que mede o desempenho desses fundos na bolsa, contra uma alta de 7,4% do Ibovespa. No entanto, neste ano o índice está com uma queda de 2%, contra uma baixa de 9,6% do Ibovespa.

De acordo com informações do site da Bovespa, o número de cotistas registrado subiu 5,7% desde o fim do ano passado, somando 102,7 mil.

Contatada pelo InfoMoney, a CVM afirmou que as medidas serão realizadas em breve, mas que ainda não existe um prazo e que detalhes sobre os possíveis aperfeiçoamentos não podem ser divulgados pelo fato de estarem em fase de estudos.

A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.

Cityscape 2013 debate aproximação do mercado financeiro e imobiliário

Discussões deste ano se concentram na busca por retornos superiores dos produtos financeiros de investimento em vários segmentos do mercado imobiliário

Com foco em investimentos no mercado imobiliário, O Cityscape Latin America 2013 discutirá tendências e impactos da aproximação entre mercado financeiro e mercado imobiliário. Considerado o principal encontro do setor de Real Estate do país, o evento vai acontecer em São Paulo nos dias 01, 02 e 03 de outubro.

“Neste ano, o evento mergulhará mais detalhadamente na cada vez mais forte tendência de aproximação entre os mercados imobiliário e financeiro, abordando aspectos importantes como risco e performance dos Fundos Imobiliários, perspectivas para a securitização e a crescente presença do private equity no mercado imobiliário” afirma a gerente do projeto, Juliana Montez.

No primeiro dia do encontro, uma sessão especial debaterá a gestão e estruturação dos Fundos FIIs, FIPs e Private Equity. No segundo dia, durante a sessão plenária, serão discutidas as perspectivas de regulação do setor, com mudanças por mais controle e maior transparência, precificação no mercado imobiliário, papel dos fundos de pensão e investimentos internacionais no país.

O terceiro dia traçará um panorama dos ativos com maior potencial de retorno fora do eixo RJ-SP, falará da securitização e da gestão de riscos, incluindo análises dos principais atrativos dos setores corporativo, hoteleiro, industrial e dos complexos de uso misto. Ao longo dos três dias do evento, estão programadas apresentações de renomados especialistas, como:

Alessandro Vedrossi, Executive Officer da Brookfield (Sao Paulo Business Unit);
Amaury Junior, Sócio da Vision Brasil Investments;
Avelino Alves Palma Neto, Diretor Comercial da Cibrasec;
Bento Odilon Moreira Filho, Diretor da EBM Desenvolvimento Imobiliário;
Dani Ajbeszyc, Responsável pelas Relações com Investidores da Cyrela Comercial Properties;
Daniel Walter Maeda Bernardo, da Gerência de Registros e Autorizações da CVM;
Eduardo Stefan Ventura, Investment Counselor for Ultra High Networth Individuals do Itaú Private Bank;
Eudoxios Anastassiadis, Diretor da Alfa Realty Empreendimentos Imobiliários;
Fernando Feller, Diretor Executivo do Grupo Feller Brasil;
Fernando Honorato Barbosa, Economista-Chefe da Bradesco Asset Management;
Fernando Libardi, Sócio Diretor da Buildings;
Flavia Buiati, Diretora Administrativo Financeiro da Rio Quente Resorts;
Francisco Fabrini de Augustinis, Responsável por Investimentos Imobiliários da Fundação Cesp;
Gilson Schilis, CEO da Fulwood Empreendimentos Imobiliários;
Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr., Diretor da Unitas Consultoria e Empreendimentos;
Marcelo Lopez Borges de Oliveira, Diretor Presidente da Rodobens Negócios Imobiliários S.A.;
Marcelo Michaluá, Diretor da RB Capital;
Marcio Verri, Sócio-Executivo da Kinea;
Maurício Bicalho, Partner da Triscorp Investimentos;
Paulo Cirulli, Gerente de Produtos da BM&FBovespa;
Regis Dall'agnese, Sócio da RB Capital;
Reinaldo Holanda de Lacerda, Diretor e Presidente do Banco Votorantim;
Roberto Carvalho Dias, CEO da Landinvest;
Rodrigo Abbud, Sócio Diretor da VBI Real Estate;
Rodrigo Machado, Sócio-Diretor da XP Investimentos;
Silvio Lourenço, CEO, SLS Consultoria.

O Cityscape Latin America 2013 é uma iniciativa da IBC com o patrocínio da Buildings, Cibrasec, RB Capital e SLS Consultoria. As informações estão no site http://www.cityscapelatinamerica.com.br e na Central de Atendimento da IBC, pelo telefone 11-3017-6808 ou email imprensa@informagroup.com.br

AGENDA:
Cityscape Latin America 2013
Dias: 01, 02 e 03 de outubro de 2013.
Local: Centro de Convenções Milenium – Rua Doutor Bacelar, 1043, São Paulo, SP
Horário: das 8h30 às 18h00
Organização: IBC, empresa do Informa Group
Informações: 11-3017-6808 ou imprensa@informagroup.com.br
Site: http://www.cityscapelatinamerica.com.br

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SOBRE O INFORMA GROUP
O Informa Group é o maior provedor mundial de informação especializada e serviços para as comunidades acadêmica, científica, profissional e empresarial. O grupo tem sede em Londres e cerca de 150 escritórios em 40 países, empregando mais de 10 mil funcionários. As ações do Informa Group estão listadas na Bolsa de Londres, compondo o índice das 250 maiores companhias (FTSE-250:INF). Na América Latina, o Informa Group atua por meio de empresas como Informa Economics, BTS Informa, IBC e IIR. www.informagroup.com.br

À prova de Inflação?

Matéria publicada hoje no Jornal Valor Econômico traz uma análise do mercado imobiliário, para tentar responder à questão: serão mesmo os imóveis uma moeda imune à corrosão inflacionária?

Nos anúncios de imóveis à venda, é comum deparar-se com frases que associam o tijolo a uma moeda forte, sugerindo que o investimento imobiliário é sempre seguro e protege contra a inflação. O apelo parece especialmente atraente em momentos como o atual: a inflação em patamares elevados levanta a necessidade de se proteger, tradicionais alternativas de renda fixa vêm apresentando muita volatilidade e os imóveis continuam valorizando-se. Mas serão mesmo os imóveis uma moeda imune à corrosão inflacionária? E mais: esse tipo de investimento pode ainda trazer ganhos, considerando-se que os preços já subiram muito, a ponto de o mercado discutir a existência de uma bolha no Brasil?

Prof. Dr. João da Rocha Lima Junior

"É uma ilusão achar que o pior que pode acontecer ao investir em imóveis é que o valor fique estável. Embora não vejamos grandes quedas nominais, quando se desconta a inflação, vê-se que os imóveis podem ter perdas em termos reais", responde João da Rocha Lima Junior, do núcleo de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP).

Essas perdas reais podem ser bem mais frequentes do que imagina o senso comum, mas costumam ser mascaradas por vários motivos. Aqui entra o fator tempo, que confunde o investidor: como as transações no setor imobiliário demoram a acontecer e as pessoas costumam manter os imóveis por longos períodos, sabem apenas que venderam o bem por um preço superior ao da compra. Mas nem chegam a descontar a inflação do período que mantiveram o imóvel para saber se a valorização foi de fato real, não apenas nominal.

Além disso, os preços dos imóveis não são divulgados diariamente como as cotações de ações - e a baixa visibilidade acaba por deixar o investidor sem parâmetros para avaliar se fez um bom negócio. Outro ponto que faz com que os investidores associem o imóvel à proteção contra a inflação é que os contratos de aluguel são corrigidos por índices de preços, especialmente o IGP-M. Assim, a renda derivada do imóvel acompanha a inflação (ainda que de forma imperfeita, pois o proprietário tem de arcar com impostos e benfeitorias no imóvel, além dos períodos de vacância).

Mas, se a renda oferece proteção contra a inflação, o mesmo não se pode dizer em relação ao valor do imóvel em si: "O imóvel é um ativo de renda variável, embora muitos o considerem defensivo", afirma Gilberto Poso, superintendente-executivo de gestão de patrimônio do HSBC. Os preços dos imóveis dependem de variáveis como a oferta de crédito, o nível de emprego e de confiança do consumidor. Além disso, estão sujeitos à valorização ou desvalorização das regiões em que foram construídos.

Outro equívoco frequente, dizem os especialistas, é que as pessoas desconsideram que os imóveis também ficam obsoletos. Um apartamento amplo com uma vaga na garagem é um exemplo de ativo ultrapassado. Também se esquecem de que terão que gastar com manutenção e benfeitorias (custo a cargo do proprietário) e os períodos de vacância. Embora raramente levados em conta pelos investidores, esses custos podem ser significativos, diz Poso. Um imóvel vago por dois meses no período de quatro anos já traz uma perda de 4% de rentabilidade no período.

O rendimento com os aluguéis, aliás, caiu nos últimos anos. Os investidores costumam fazer uma conta bem simples para obter o retorno esperado pelo aluguel: dividem o valor do aluguel pelo do imóvel. Como os imóveis se valorizaram, mas os aluguéis não subiram na mesma proporção, a rentabilidade minguou. O retorno com aluguéis medido pelo índice FipeZap em São Paulo caiu de 0,71% ao mês em janeiro de 2008 para 0,46% ao mês em agosto de 2013. No Rio, a redução foi de 0,54% para 0,38%.

No entanto, o boom imobiliário recente fez com que muitos investidores deixassem de prestar atenção ao retorno com aluguel. O que atraía era a expectativa de valorização dos imóveis. Só que a situação de pujança não é mais a mesma. Os preços já subiram muito e a expectativa é que os avanços percam velocidade. Para alguns, os imóveis estão sobrevalorizados. Para outros, o mercado chegou a um novo patamar, mas os preços nominais não devem retroceder. Alguns ainda enxergam oportunidades em nichos e consideram que os fundos imobiliários podem ser vantajosos ao oferecer diversificação. Mas, mesmo para esses, o que prevalece é uma percepção semelhante à dos gestores de recursos: neste ano é necessário redobrar os cuidados e ser bem mais seletivo na hora de escolher os ativos.

A valorização dos imóveis bate a inflação desde 2008, primeiro ano em que o Índice FipeZap começou a ser calculado. Mas a diferença entre a alta geral dos preços e a dos imóveis está se reduzindo. "As taxas eram claramente insustentáveis e estão convergindo para patamares mais normais", diz Eduardo Zylberstajn, coordenador técnico do índice. Mas, mesmo com esse arrefecimento, as quedas nos preços nominais dos imóveis são exceções (como em Brasília e Belo Horizonte).

O sobrepreço e os elevados estoques de imóveis vazios ocorrem principalmente nos comerciais, dado que a especulação com os residenciais não é significativa, segundo Lima Junior, da Poli-USP: "A venda de pequenas salas comerciais foi feita de forma caótica. Nas grandes lajes corporativas, houve algum grau de planejamento, mas mesmo nelas a vacância é alta em São Paulo e Rio de Janeiro". Para ele, ainda não é possível saber se os preços baixarão no curto prazo. Isso depende da capacidade de os investidores bancarem os custos de manter imóveis fechados: "Se o investidor precisar de caixa ou achar que os preços não voltam, vai colocar o imóvel à venda e aí sim os preços caem", afirma.

Para William Eid, coordenador do Centro de Estudos em Finanças (GVcef) da FGV-EAESP, a correção do mercado não se dará com queda acentuada de preços dos imóveis (o que ocorre quando as bolhas estouram): "A inflação é que vai fazer o trabalho sujo", acredita. Para ele, a inflação vai corroer o valor real dos imóveis. Se alguém colocou um apartamento à venda por R$ 1 milhão e só conseguiu vendê-lo um ano depois por esse mesmo valor, tem a ilusão de que fez um bom negócio. No entanto, em termos reais, houve uma queda porque a inflação ao redor de 6% ao ano terá corroído o poder de compra desse R$ 1 milhão.

"O grande propulsor do preço dos imóveis é o financiamento", diz Paulo Colaferro, sócio fundador da gestora de patrimônio Taler. Para ele, os imóveis devem continuar se valorizando, mas não no ritmo dos últimos anos porque as condições de mercado já mudaram. Segundo ele, os juros voltaram a subir, o que deve impactar a concessão de crédito; a economia esfriou e a confiança do consumidor caiu.

Mario Amigo, da Fipecafi-USP

Mario Amigo, professor da Fipecafi-USP, também considera que ainda há oportunidades: "Os imóveis são uma classe de ativos com riscos mais elevados, dada a baixa liquidez, e por isso deveriam ter retornos superiores ao da renda fixa", afirma. Mas ele ressalta que um bom investimento no setor requer uma pesquisa detalhada e, preferencialmente, a consulta a profissionais especializados. Colaferro, da Taler, considera que há boas alternativas de investimento em nichos, como o de galpões de "self storage" (locais em que as pessoas podem guardar móveis e pertences fora de uso) e de imóveis para logística (como galpões frigorificados). Nesses segmentos, ele diz que a demanda por locação supera a oferta.

O prof. Lima Junior será um dos palestrantes do Cityscape Latin America 2013. A programação completa do evento você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.

Influência do investidor do mercado de capitais no setor imobiliário

Ainda na manhã do dia 02, outro painel que deverá atrair a atenção dos participantes do Cityscape Latin America 2013 será o debate sobre Mercado de Capitais e Investimento Imobiliário.

Bruno Laskowsky, CEO da Viver Incorporadora

Conduzida pelo CEO da Viver Incorporadora, Bruno Laskowsky, e pelo sócio da RB Capital, Regis Dall’Agnese, esta discussão mostrará como a perspectiva cada vez maior de aproximação entre esses dois mercados irá ditar o ritmo de investimento e desenvolvimento do setor imobiliário.

Bruno e Regis abordam, nesta sessão, a perspectiva de aporte de investimento no setor via mercado de capitais, a participação dos fundos imobiliários (FIIs), fundos de private equity (FIPs) e outros instrumentos financeiros no imobiliário, e a mudanças no perfil de investidor que acessa o mercado, decorrente da participação crescente do mercado de capitais no imobiliário.

A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.

Neste video produzido pelo Canal La Presse, acompanhe uma entrevista com Leo Melamed, considerado o pai do mercado de futuros.

Cityscape 2013 apresenta cenário macroeconômico e impactos no mercado imobiliário

Na abertura da sessão principal do Cityscape Latin America 2013, o economista-chefe da Bradesco Asset Management, Fernando Honorato Barbosa, fará uma avaliação do cenário macroeconômico e da relação entre mercado imobiliário e mercado financeiro. A apresentação está marcada para a manhã do dia 02 de outubro.

Em pauta, debates sobre as perspectivas de Demanda, Precificação, Crédito e Investimento. Barbosa conduzirá a plateia por análises do panorama político e social: quais serão os fatores que impactarão o mercado imobiliário no próximo ano?

O economista-chefe do BRAM também abordará a taxa de juros e sua influência na decisão de investimento;  a flutuação da taxa de juros e suas influências sobre este mercado, e finalmente, discutirá com os participantes as perspectiva de retornos, oferta e demanda antes, durante e depois dos grandes eventos no país: Copa e Olimpíada.

A programação completa do Cityscape Latin America 2013 você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.

Abaixo você confere uma entrevista com o economista-chefe do BRAM falando sobre o problema do teto da dívida dos EUA.

O que você está comprando ao investir em fundos imobiliários

Fundos de Investimento Imobiliários (FII) podem investir em ativos tão distintos quanto um shopping, um flat ou uma ação. As regras que regulam o investimento permitem que os FIIs invistam em diversos tipos de ativos, que não apenas imóveis, com a condição de que eles tenham alguma relação com negócios imobiliários.

Shoppings, hotéis, galpões, ações e títulos de crédito imobiliários
podem fazer parte das carteiras de fundos imobiliários

Diante dessa possibilidade, para escolher um bom fundo imobiliário é essencial que você avalie em quais negócios ele investe. "Quando o investidor coloca dinheiro em um fundo imobiliário, ele deve pensar como se estivesse comprando um imóvel. Ele deve avaliar se ele quer um imóvel para obter renda com a sua locação, para ter um lucro com a sua venda e se ele quer investir em um shopping ou em imóveis corporativos", afirma a diretora comercial do Banco Máxima, Claudia Martinez.

Nos regulamentos dos fundos, sobretudo nos tópicos "objeto" e "política de investimentos", é possível saber qual é a sua estratégia de investimentos. “Alguns regulamentos de fundos são verdadeiras cartas brancas e preveem a possibilidade de investimento em qualquer tipo de ativo. Já outros são mais restritos e têm o objetivo de investir em apenas um imóvel”, explica Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos e especialista em fundos imobiliários.

Muitos investidores se baseiam apenas nos rendimentos distribuídos para escolher em qual fundo investir. Mas, ainda que um fundo tenha obtido um rendimento excepcional em um mês, se os ativos em que ele investe não forem qualificados, esse ganho pode não se sustentar. Como em qualquer investimento, a rentabilidade passada não diz nada sobre o retorno futuro, mas sim os fundamentos do investimento.

Em um curso sobre fundos imobiliários promovido pela Ancord e ministrado por Moraes, o especialista destacou algumas das principais classes de ativos que os fundos imobiliários investem. Confira a seguir quais são elas e saiba identificar quais fundos investem em negócios que mais combinam com a sua expectativa e perfil de risco.

Lajes corporativas
As lajes corporativas são grandes imóveis comerciais locados a empresas de grande porte. Segundo Arthur Vieira de Moraes, atualmente 50% dos fundos imobiliários investem nesse tipo de imóvel. Nesses fundos, os rendimentos costumam ser estáveis porque os contratos seguem a lei do inquilinato, segundo a qual os contratos de locação têm duração de cinco anos, são reajustados por índices inflacionários e renegociados no terceiro ano.

O que avaliar sobre esse tipo ativo: O nível de vacância, o comportamento dos preços dos imóveis na região e o padrão da laje. “Algumas consultorias especializadas no mercado imobiliário avaliam o padrão da laje, se é do tipo A ou tipo B. Essas classificações dizem respeito à área, ao número de vagas por garagem, ao pé direito, etc.”, diz Moraes. A Colliers é uma das consultorias que realiza esse tipo de avaliação.

Galpões / condomínios logísticos
Os galpões são imóveis de grande dimensão usados para armazenagem de mercadorias ou instalação de fábricas. Seus principais inquilinos são grandes varejistas, empresas de logística e indústrias. Os fundos que investem nesse tipo de ativo costumam ter rendimentos estáveis pois os contratos mais usados são os de “construção ajustada”, que duram 10 anos ou mais.

O que avaliar sobre o ativo: Questões estruturais, como a altura do pé direito, a capacidade de estocagem do piso (em toneladas), a necessidade de reformas periódicas, o nivelamento do piso e se as docas são elevadas (o que facilita a retirada das cargas dos caminhões).

Fatores econômicos, como o nível de consumo da população, que determina a demanda por esse tipo de propriedade; risco de o galpão ser locado para um ou poucos locatários; e a localização, observando se o galpão tem fácil acesso a rodovias, cidades do interior, portos aeroportos e entroncamentos, como o Rodoanel.

“Também é muito importante observar se o imóvel pode ter segundo uso. No caso dos galpões, era muito comum que eles fossem construídos sob encomenda, o que pode impedir que um novo inquilino use o espaço”, diz Moraes.

Shopping Centers
Os fundos que investem em shoppings podem ser donos de todo o centro comercial ou de uma fração. A receita desse fundo vem do aluguel das lojas, do estacionamento e dos demais espaços locáveis. Os contratos dos shoppings costumam ser atípicos: os lojistas pagam pelo aluguel um valor mínimo previamente estipulado ou um percentual do seu faturamento, o que for maior. Por isso, a renda neste tipo de fundo varia bastante, principalmente em função da sazonalidade das vendas.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O nível de inadimplência e rotatividade; fatores macroeconômicos, já que os shoppings são bastante sensíveis ao nível de consumo dos clientes; a localização; e a concorrência. “Ao avaliar a localização é importante observar se há algum shopping na região ou se existe algum terreno disponível para a construção de um novo shopping”, diz Arthur de Vieira Moraes. No site da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) é possível checar os cronogramas de lançamentos de shoppings em todo o país.

Hospitais e faculdades
Fundos que investem em imóveis alugados para hospitais e faculdades são muito parecidos pois costumam ter apenas um ativo e o imóvel só pode ser usado por um tipo de inquilino. No caso dos hospitais, os contratos costumam ser atípicos, assim como ocorre com os shoppings. Já as faculdades podem possuir tanto contratos de locação atípicos, quanto contratos que estipulem previamente um valor fixo de aluguel.

O que avaliar nesse tipo de ativo: A impossibilidade de segundo uso do imóvel; o percentual de faturamento dos inquilinos; o risco decorrente do investimento ser feito em um único ativo; e a função social do contrato. “No caso de hospitais, se o inquilino ficar inadimplente é muito difícil despejá-lo. Por isso, esse tipo de ativo demanda maiores cuidados. E o mesmo ocorre com as faculdades. Pela lei não é possível despejar o inquilino durante o ano letivo. Se ele ficar inadimplente no começo do ano, o fundo pode ficar muito tempo sem rendimentos”, diz o agente autônomo de investimentos.

Strip Malls ou Centro de Conveniência e Serviços (CCS)
Os strip malls são faixas de lojas de conveniência e serviço que ficam em grandes avenidas e possuem estacionamentos abertos. Podem estar junto a postos de combustível e compreendem pequenos mercados, agências bancárias, drogarias, cafés, pet shops, lanchonetes, etc. “Nesse tipo de empreendimento as lojas não são o destino do consumidor, mas uma solução no seu caminho”, comenta Moraes.

O que avaliar nesse tipo de ativo: A localização e os locatários. “Quando o locatário é uma loja de uma franquia de um porte um pouco maior, se existe um franqueador grande por trás, o risco é menor. Mas, se for uma lojinha qualquer, o risco pode ser maior”, avalia o especialista.

Incorporação Imobiliária 
Os fundos que investem em incorporações imobiliárias participam do processo de construção do imóvel, financiando parte do empreendimento com os recursos dos cotistas. Também podem ser chamados de fundos de desenvolvimento. É comum que esses fundos ofereçam uma renda mínima garantida durante os seus primeiros anos.

Quando o empreendimento é residencial, o fundo vende as unidades tão logo elas ficam prontas e distribui o lucro entre os cotistas na forma de rendimentos. É como se um investidor comprasse um imóvel na planta para vendê-lo na chave. Nesse caso, o mais comum é que o fundo seja encerrado depois da venda das unidades.

Se o empreendimento for comercial, como um shopping, normalmente o fundo permanece com o imóvel na carteira para usufruir da renda dos aluguéis das lojas posteriormente.

O que avaliar nesse tipo de ativo: É um fundo mais arrojado, uma vez que existem os riscos inerentes à obra, como de extrapolação do orçamento ou atraso na entrega. Por isso, é muito importante que o investidor se informe sobre a incorporadora responsável, pesquisando o histórico das obras realizadas por ela, além de se informar também sobre eventuais parceiros envolvidos no projeto. “O investidor vai correr todo o risco da obra. É importante que ele tenha consciência de que as coisas não saem sempre tão perfeitas entre o projeto e a execução. Não costuma ser um fundo para gerar renda, é um fundo para gerar ganho de capital”, comenta Arthur Vieira de Moraes.

Agências bancárias
Bastante conhecidos pelo sucesso dos fundos do BB Progressivo e Santander Agências, esses tipos de fundos investem em propriedades que abrigam agências bancárias, normalmente de um único banco.

Os contratos de locação geralmente são atípicos: duram 10 anos e não possuem revisional de aluguel. Por isso, os rendimentos costumam ser estáveis e o fundo conta com a segurança de que o locatário ficará no local por bastante tempo.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O índice de reajuste inflacionário do contrato; o risco de concentração do fundo em um único inquilino; e a impossibilidade de readaptação do imóvel a outro locatário.Os contratos com agências normalmente determinam que se o inquilino deixar o imóvel antes do prazo, ele não pode ser locado a nenhum outro banco até o final do período. E como o imóvel é estruturado de maneira muito específica para abrigar agências, pode ser difícil encontrar outro locatário.

“Esse é um tipo de ativo bem simples. Mesmo se o inquilino deixar o imóvel, o fundo não tem prejuízo porque recebe todas as multas contratuais. E se sobrar o ativo na carteira e não for possível encontrar outro uso relevante para ele é bastante provável que o fundo venda o imóvel e distribua o lucro”, diz o especialista.

Recebíveis imobiliários
Recebíveis imobiliários são títulos de crédito decorrentes das vendas e operações a prazo de imóveis. Alguns fundos dedicam-se exclusivamente a esses tipos de papéis, que podem ser Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e letras hipotecárias.

Os CRIs são emitidos para antecipar o recebimento de contratos de aluguel ou de financiamentos imobiliários. Por exemplo, quando uma construtora vende os recebíveis de um imóvel em construção para receber à vista o que ela receberia em parcelas durante a construção do imóvel. Quem faz a transformação dos recebíveis em CRIs e os disponibiliza para investidores são as empresas securitizadoras. Normalmente os CRIs têm sua rentabilidade atrelada a índices, como IGP-M, IPCA e INCC.

As LCIs assemelham-se a um Certificado de Depósito Bancário (CDB). São títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de um imóvel. Elas são emitidas por instituições financeiras - ou outras empresas autorizadas a emitir o papel - como uma forma de captação de recursos.

E as letras hipotecárias são emitidas por bancos autorizados a fornecer empréstimos para financiamentos de imóveis pelo Sistema Financeiro Habitacional (destinado a imóveis com valor inferior a 500 mil reais). As letras hipotecárias são títulos que antecipam o recebimento das parcelas desses financiamentos.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O risco de crédito dos títulos e de quebra da instituição financeira emissora dos papéis. Alguns CRIs possuem avaliação de risco feitas por agências de ratings. A classificação costuma ser divulgada nos relatórios dos fundos.

Hotéis e flats
Os fundos que investem em hotéis e flats podem ser donos de uma parcela do empreendimento, ou de sua totalidade - o que é mais comum no caso dos flats. A receita do fundo é proveniente do faturamento dos hotéis e flats e também da venda de suas unidades.

O que avaliar nesse tipo de ativo: Localização e a sazonalidade dos rendimentos. “O investidor deve tomar cuidado para não se equivocar ao observar o rendimento do fundo, que vai oscilar bastante de acordo com a sazonalidade”, diz Moraes. É importante que sejam pesquisados os rendimentos desse tipo de fundo em um período mais longo, como em 12 meses, para que seja possível identificar qual é o seu retorno em meses mais e menos favoráveis.

Fundos de fundos
O Fundo de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento (FIC-FI) investe em cotas de outros fundos. A estratégia nesse caso não é aplicar em imóveis diretamente, mas comprando cotas de outros fundos imobiliários.

Os FIC-FIs têm as vantagens de permitir o investimento em diversos fundos de uma única vez e com um valor muito menor do que seria necessário se a aplicação fosse feita diretamente em cada um dos fundos. Segundo Vieira de Moraes, os FIC-FIs são uma alternativa simples para o investidor que não quer tomar decisões por conta própria.

Os rendimentos costumam ser variáveis, uma vez que os ativos da carteira - que são as cotas de outros fundos - também podem ser variáveis.

O que avaliar nesse tipo de ativo: Como o fundo investe em ativos (cotas de outros fundos) que investem em diversos outros ativos é muito difícil avaliar todos os negócios envolvidos no investimento. Por isso, o mais importante é avaliar o gestor do fundo, que é responsável pela escolha das cotas que farão parte da carteira. Os custos de administração também devem ser criteriosamente observados, uma vez que eles podem ser mais elevados do que em outros fundos.

Ações 
Os fundos imobiliários também podem investir em ações, mas apenas se a principal atividade da empresa for explorar negócios imobiliários. Ou seja, podem fazer parte da carteira ações de empresas como BR Properties ou São Carlos, mas não da Petrobras ou Vale.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O risco de oscilação das ações e a quantidade de ações que fazem parte da carteira do fundo. Caso a aplicação seja muito concentrada nas ações, é importante avaliar se não valeria mais a pena investir diretamente em um fundo de ações.

Outros títulos de valores mobiliários
Além de ações e dos ativos já citados, outros títulos financeiros podem fazer parte da carteira do fundo, tais como: debêntures, títulos públicos, cotas de fundo de investimentos em ações (FIA), cotas de fundo de investimentos em participações (FIP), cotas de sociedades de empresas de capital fechado, cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FDIC) e certificados de potencial adicional de construção (CEPAC).

O que avaliar nesse tipo de ativo: Segundo Moraes, 90% dos fundos imobiliários investem principalmente em imóveis e o investimento em títulos como CEPACs e debêntures é sujeito a limitações. Portanto, o cuidado nesse caso é o de estar ciente sobre a política de investimentos e entender que os ativos do fundo podem ser bem diferentes dos imóveis propriamente ditos.

Matéria publicada no Portal Exame, por Priscila Yazbek

Patrocinadores do Cityscape 2013

Ao longo de suas edições, várias empresas associaram suas marcas ao projeto Cityscape Latin America, sempre com bons resultados de exposição institucional e oportunidades comerciais. A edição 2013 do Cityscape Latin America tem o patrocínio, até o momento, da Buildings, Cibrasec, RB Capital e SLS Consultoria. Conheça um pouco mais destas empresas:

BUILDINGS PESQUISA IMOBILIÁRIA INTELIGENTE

Fundada em 2005, a Buildings é a primeira e única empresa brasileira especializada em pesquisa imobiliária corporativa. Nosso trabalho consiste no desenvolvimento e manutenção do banco de dados de imóveis comerciais e industriais das principais cidades do país.

 

A divulgação desses dados é feita através do portal Buildings e das Revistas Buildings, além dos sistemas CRE Tool.

 

Hoje possui como clientes as principais consultorias imobiliárias, incorporadores, construtoras e fundos de investimentos.

CIBRASEC - COMPANHIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO

Pioneira no mercado brasileiro de securitização, a CIBRASEC - Companhia Brasileira de Securitização foi criada em julho de 1997, a partir dos mesmos estudos desenvolvidos pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança - ABECIP, que resultaram na criação do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI. Desempenha papel fundamental no desenvolvimento do mercado secundário de créditos imobiliários no Brasil.

Em junho de 2010, a Cibrasec criou sua empresa de gestão de recursos de terceiros, a Cibrasec Asset Management, passando a oferecer fundos de investimentos em ativos imobiliários para investidores institucionais, pessoas físicas e pessoas jurídicas.

RB CAPITAL

A RB Capital nasceu como companhia independente a partir do spin-off da área de crédito da Rio Bravo 

Investimentos, em maio de 2008. A Rio Bravo Crédito, denominação da área antes da segregação, já 

atuava no mercado de crédito imobiliário estruturado desde 1999, quando a Rio Bravo Investimentos foi 

fundada por ex-sócios e executivos do então Banco Pactual e por Gustavo Franco, ex-presidente do 

Banco Central do Brasil.

Desde 2007, a RB Capital passou a contar com a Lanx, companhia constituída por ex-sócios do Banco Garantia, em seu bloco de controle. A RB Capital já emitiu e colocou junto a investidores cerca de R$ 7,5 bilhões em operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o que a classifica como uma das maiores securitizadoras imobiliárias do país. Em sua atuação como gestora de investimentos, a companhia conta atualmente com mais de R$ 3 bilhões de capital comprometido em uma série de fundos e veículos voltados ao setor imobiliário.

SLS CONSULTORIA

 A SLS Consultoria é uma empresa de consultoria corporativa imobiliária, que atua em todo o Brasil, junto a clientes comerciais que pretendem expandir seus negócios.

Através da ampla experiência de seus profissionais e parceiros e do profundo conhecimento do mercado, a SLS Consultoria atua em todas as etapas da negociação, desde a prospecção de imóveis, levantamento de toda a documentação pertinente, negociação de valores de locação e/ou compra, com vistas a redução dos mesmos, esclarecimentos de cláusulas contratuais, finalização de negociação, e apresentação de relatório de todo o processo, defendendo os interesses de seus clientes que procuram imóveis para se instalar ou expandir suas unidades.

Estudos de viabilidade, prospecção de imóveis, mapeamento de regiões, identificação de concorrentes e lojas âncoras, estudos de engenharia, levantamento de documentação, negociações de prazos e valores, essas são algumas das responsabilidades que a SLS Consultoria assume para garantir a tranqüilidade e o melhor negócio para seus clientes.

OPORTUNIDADES DE PATROCÍNIO E EXPOSIÇÃO

O Cityscape Latin America 2013 tem como objetivo propiciar a exposição de projetos e serviços para investidores nacionais e internacionais e em razão da grande movimentação deste mercado nestes últimos anos, este evento será uma excelente plataforma para a sua empresa expor seus produtos.

Nosso espaço de exposição será exclusivamente desenhado para atender suas necessidades de exposição, viabilizando um networking de alto nível. Como patrocinador do Cityscape Latin America, você terá uma série de benefícios além do espaço de exposição.

Obtenha mais detalhes com

Flavia Vidigal

Gerente de Patrocínio

+55 11 3017 6897

flavia.vidigal@ibcbrasil.com.br

Cityscape 2013: Fórum de Gestão e Estruturação de Fundos: FIIs, FIPs e Private Equity

No primeiro dia do Cityscape Latin America 2013 está programado o Fórum de Gestão e Estruturação de Fundos, que permitirá aos participantes aprofundar seus conhecimentos e obter análises mais criteriosas dos FIIs, FIPs e da estruturação dos Private Equities.

Pela manhã, a plateia terá uma imersão nos FIIs – Fundos de Investimento Imobiliário. A ideia é discutir como essa tendência de mercado pode trazer recursos para Incorporadores, resultados para o Mercado Financeiro e retorno para Investidores.

Participam da sessão o gerente de produtos OTC da BM&FBovespa, Paulo Cirulli, o diretor da XP Investimentos, Rodrigo Machado, e o sócio da RB Capital, Marcelo Michaluá.

À tarde, o foco será FIP e Private Equity no Setor Imobiliário. Aqui, os participantes vão analisar as oportunidades de investimento no mercado imobiliário que podem ser aproveitadas através do investimento de private equity, acompanhando a consolidação do mercado financeiro na área imobiliária. Além de atrair o investimento internacional, a estrutura de private equity é um viabilizador de projetos e capaz de ser instrumento de financiamento.

Para este debate, a IBC convidou o sócio-executivo da Kinea, Marcio Verri, e o sócio da VBI Real Estate, Rodrigo Abbud.

Visite o site do Cityscape Latin America e conheça em detalhes a programação do mais importante encontro do mercado imobiliário latino-americano. O Cityscape 2013 está sendo desenvolvido com base nas principais demandas do mercado e irá abordar principalmente a questão do investimento neste mercado. Com a mudança na taxa de juros, o investimento imobiliário vem sendo visto como uma grande alternativa neste cenário e o Cityscape trará a visão de diferentes perfis de investidor e traçará perspectivas econômicas e setoriais de onde e como empreender e investir.

Onde investir R$ 1 milhão de maneira inteligente

Muita gente sonha sobre o que faria se tivesse, em mãos, algo como um milhão de reais; outros fazem planos financeiros em busca do primeiro milhão. Mas o que fazem os brasileiros que tem ao menos um milhão de reais em dinheiro? E qual a melhor forma de investir essa quantia de maneira a preservar o capital e ter mais rentabilidade?

Dados do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) mostram que a quantidade de pessoas com mais de um milhão de reais investidos na poupança mais que dobrou de 2008 para 2012. Se há cinco anos havia 3.822 pessoas com mais de um milhão de reais depositados na poupança, em 2012 esse número era de 8.556 pessoas. Isso mesmo com o fato de a poupança ter reduzido sua rentabilidade com a mudança de regra ocorrida no ano passado.

Mas especialistas concordam que a poupança não é o lugar mais indicado para deixar toda essa quantia, a menos que a pessoa precise do dinheiro no curto prazo – por exemplo, se recebeu um milhão com a venda de um imóvel e se prepara para comprar um novo em breve. Isso porque, com a rentabilidade atual de 70% da Selic mais Taxa Referencial (TR), em alguns meses a poupança chega a perder da inflação.

“A pessoa tem que sair da zona de conforto e entender que está corroendo seu capital”, diz Alexandra Almawi, economista da Lerosa Investimentos. Para ela, a inércia do brasileiro na caderneta de poupança, mesmo quando ele tem um grande patrimônio, se deve à praticidade e ao fato de que muitos produtos conservadores oferecidos pelos grandes bancos, como os CDBs-DI, praticamente empatarem com a poupança em rendimento líquido.

Porém, quem tem um montante como esse tem opções melhores, mesmo dentro dos próprios bancos, como fundos com taxas de administração mais baixas, fundos mais sofisticados, debêntures (títulos de dívida de empresas) ou CDBs que ofereçam remunerações maiores. E para quem é apegado à segurança da poupança, existem alternativas tão seguras quanto.

Como investir melhor e se manter conservador

A poupança é o primeiro investimento da maioria das pessoas, e é até bom que seja assim. Ela é prática, isenta de imposto de renda, fácil de entender, e talvez a etapa fundamental para acumular uma boa quantia a fim de dar passos maiores. Mas mesmo quem é extremamente conservador consegue aplicações melhores e tão seguras quanto – ou mais – para quantias vultosas como um milhão de reais.

A poupança tem garantia do FGC apenas até 250 mil reais por CPF por instituição financeira. Isso quer dizer que se o banco quebrar e você tiver um milhão de reais naquela poupança, vai ficar com apenas um quarto do seu patrimônio. Mas há outros produtos mais rentáveis e com a mesma garantia: Certificados de Depósitos Bancários (CDBs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs).

Atualmente, CDBs que paguem mais de 90% do CDI, que é uma taxa próxima da Selic, são mais rentáveis que a poupança, mesmo com a incidência de IR. Em bancos médios, é possível encontrar CDBs que pagam 100% do CDI com liquidez diária, podendo ser resgatados a qualquer momento. Essas instituições também costumam ofertar CDBs com carência que pagam mais de 100% do CDI desde que o dinheiro fique aplicado até o fim do prazo.

As LCIs e LCAs também são interessantes para o investidor pessoa física, pois são isentas de imposto de renda assim como a poupança. Portanto, uma LCI que pague 85% do CDI já é bem melhor que a atual poupança. Esses títulos financiam, respectivamente, o setor imobiliário e o do agronegócio, mas sua garantia é do emissor, o banco. Portanto, até 250 mil reais por CPF em um mesmo banco, esses papéis também contam com a proteção do FGC.

“Hoje a Selic está a 8,5% ao ano, ou seja, na poupança o investidor recebe 5,95% ao ano. Se ele conseguir uma LCI ou LCA que pague 100% do CDI, ele ganhará uns 8,3% ao ano, perto da Selic. É uma rentabilidade 40% maior”, diz Arnaldo Curvello, diretor de gestão de recursos da Ativa Corretora.

O investidor só precisa se certificar de não aplicar mais do que 250 mil reais em uma única instituição financeira. Para reduzir custos com transferências e aberturas de contas, ele pode abrir uma conta em uma corretora que comercialize papéis emitidos por diversos bancos. LCIs e LCAs também são oferecidas por bancos grandes, especialmente para quem tem grande patrimônio, então vale a pena verificar no seu banco de varejo também.

Outras opções são os fundos de renda fixa que só investem em títulos públicos conservadores, atrelados à taxa Selic. Atualmente, contudo, eles só são mais vantajosos que a poupança em qualquer prazo se cobrarem taxa de administração inferior a 0,7% ao ano. “Com um milhão de reais, já dá para conseguir fundos com taxas inferiores a 0,5% ao ano. Nesse caso, a rentabilidade do fundo pode se aproximar bastante de 100% do CDI”, observa Rogério Braga, diretor de gestão de recursos da Quantitas.

Títulos do Tesouro são, no Brasil, as aplicações mais seguras em termos de risco de calote atualmente. Além disso, as cotas desses fundos oscilam pouco. Ainda que a gestora seja pouco conhecida, fundos têm CNPJ próprio, não sendo afetados por uma eventual quebra do gestor – a menos que invista em títulos de crédito emitidos por ele. De toda forma , fundos conservadores e baratos são oferecidos mesmo por bancos grandes quando o investidor tem muito dinheiro.

Mas e se eu tiver dinheiro na poupança antiga?

Se a quantia de um milhão de reais aplicada na poupança tiver sido depositada antes da mudança das regras, ela ainda terá o rendimento fixo de 6,17% ao ano mais TR. Essa remuneração pode ser considerada ouro em cenário de juros baixos, mas uma taxa Selic muito inferior à mínima histórica de 7,25% não está no radar do mercado atualmente.

“Mesmo nos patamares de juros atuais, o investidor tem opções melhores que a poupança antiga. Acho remota a possibilidade de a Selic cair abaixo de 6,0% hoje, cenário em que o poupança antiga ganharia da taxa de juros com tranquilidade. Recomendo que esse investidor não fique esperando por esse cenário e que migre para um fundo de renda fixa que invista em títulos públicos”, diz Rogério Braga, da Quantitas.

E quem quiser diversificar?

Antes de mais nada, quem tem uma quantia para investir deve fazer um diagnóstico de sua situação, sua idade, suas perspectivas até a aposentadoria, seus objetivos financeiros e sua tolerância – material e emocional – ao risco. Para quem tem uma quantia vultosa como um milhão de reais, é recomendável inclusive buscar ajuda profissional para saber como bem alocar seus recursos.

O segundo passo é ter uma reserva de emergência. Existe uma diferença brutal entre ter um milhão de reais apenas para diversificar em diferentes aplicações financeiras e ter um milhão de reais, ponto. Se você se encaixar no segundo caso, separe dessa quantia a sua reserva de emergência, uma quantia suficiente para o seu sustento por um período de seis a 12 meses – ou mais, se você achar necessário. Seu colchão financeiro deve ficar investido em aplicações bem conservadoras e líquidas.

Mas para quem tem um milhão de reais só para investir, as possibilidades são muitas. Para Alexandra Almawi, da Lerosa, hoje em dia o investidor não deveria mais se contentar com uma rentabilidade inferior a 105% do CDI. Ela lembra, contudo, que normalmente os investimentos que conseguem uma remuneração nesse nível não costumam ter liquidez diária. “Esses títulos muitas vezes prendem o dinheiro por pelo menos seis meses. Mas o investidor deve começar a procurar fora do quadrado do seu banco”, diz ela.

Alexandra montou uma tabela para ilustrar as diferenças entre o rendimento de um milhão de reais na poupança e em aplicações não isentas de IR e atreladas ao CDI. Com a Selic atual de 8,50%, repare que as aplicações que geram 105% do CDI rendem mais de 1,5% a mais que a poupança:

Quanto você vai investir em cada tipo de produto vai depender muito do seu perfil e estágio de vida. Mas especialistas ouvidos por EXAME.com deram alguns exemplos. Para uma pessoa de até 40 anos, que consegue poupar regularmente e tem um perfil moderado, Arnaldo Curvello, da Ativa sugere uma alocação de 25% em renda fixa mais conservadora, 25% em fundos de fundos multimercados, 25% em fundos de renda fixa com crédito privado ou em debêntures de empresas de primeira linha, 10% em fundos imobiliários e 15% em fundos de fundos de renda variável (ações).

Para um investidor mais maduro, que já se prepara para começar a consumir a renda gerada por seu patrimônio na aposentadoria, a sugestão é de 70% em renda fixa e 30% nos demais produtos de risco, desde que o investidor tenha propensão a isso. “O importante é que a parcela de renda variável não ultrapasse 10% da carteira”, diz Curvello. Mesmo esse investidor não deve concentrar sua carteira, pois perto da aposentadoria, uma perda de boa lasca de seu patrimônio pode ser desastrosa.

O diretor de gestão de recursos da Ativa recomenda os fundos de fundos porque o risco é mais diversificado. Os multimercados aplicam em diversos tipos de ativos, como ações, derivativos (de juros e câmbio, por exemplo), títulos públicos e títulos de crédito privado, podendo ainda operar distorções de preços no mercado financeiro. Já os fundos de ações também podem ter perfis de risco variados, preferindo ações que paguem bons dividendos, ações que componham o Ibovespa, ações de baixo valor de mercado ou ainda ações escolhidas a dedo.

Os fundos de crédito privado requerem uma atenção maior. Aqueles que têm mais de 50% em crédito privado são bastante arriscados. Como um calote pode levar a uma perda total do montante investido em determinado papel, as surpresas negativas podem ser bem bruscas se o gestor não as amenizar com ganhos em renda fixa mais conservadora.

Já Georges Catalão, gestor de investimentos da Lecca, sugere alocações ligeiramente diferentes. Para o investidor conservador, mas que quer ter algum ganho, 80% em renda fixa conservadora, 10% em multimercados e 10% em renda variável; o moderado pode aplicar 60% em renda fixa conservadora, 20% em multimercados e 20% em renda variável; e o arrojado, 40% em renda fixa conservadora, 30% em multimercados e 30% em renda variável.

Matéria escrita por Julia Wiltgen para o Portal Exame.

Se você se interessa por investimentos imobiliários, visite o site do Cityscape Latin America 2013 e confira a programação do mais importante evento do setor. O Cityscape 2013 está sendo desenvolvido com base nas principais demandas do mercado e irá abordar principalmente a questão do investimento neste mercado. Com a mudança na taxa de juros, o investimento imobiliário vem sendo visto como uma grande alternativa neste cenário e o Cityscape trará a visão de diferentes perfis de investidor e traçará perspectivas econômicas e setoriais de onde e como empreender e investir.

Setor imobiliário sinaliza freada nos EUA

As vendas pendentes de casas nos Estados Unidos recuaram em julho, reflexo de taxas de taxas de financiamento mais altas. O índice que mede essas vendas caiu 1,3% no comparativo mensal, mas teve alta de 6,7% perante julho de 2012. O dado, divulgado ontem pela Associação de Corretores de Imóveis dos EUA (NAR, na sigla em inglês), reflete contratos assinados.

"O declínio modesto das vendas ainda não é uma preocupação", avaliou o economista-chefe da entidade, Lawrence Yun. Enquanto aponta que o Sul e o Meio-Oeste não mostram sinais de desaceleração, ele nota que taxas de financiamento maiores e preços mais altos dos imóveis estão influenciando os contratos no Nordeste e Oeste dos EUA.

O mercado imobiliário norte-americano foi duramente atingido pela recessão entre 2007 e 2009, mas o cenário começou a mudar no início de 2012, quando os preços dos começaram a subir novamente. Desde maio deste ano, porém, as taxas de financiamento aumentaram dramaticamente, com as apostas que o Fed reduzirá em breve sua política de estímulo.

Na semana passada, a taxa média para financiamentos de 30 anos subiu 12 pontos base para 4,8%, segundo relatório da Mortgage Bankers Association.

As taxas subiram mais de um ponto percentual desde maio, quando os funcionários do Fed começaram dar sinais mais fortes de que o banco central vai começar a retirar o estímulo monetário.

Isso já parece reduzir o ritmo de altas nos preços, bem como a atividade de refinanciamento. Ainda assim, as taxas permanecem baixas pelos padrões históricos, e a maioria dos economistas crê que o setor vai continuar a recuperar, embora a um ritmo mais lento.

Fonte: Abecip/Valor Econômico

Fundo de investimento imobiliário é melhor do que renda de aluguel?

Em contato com o programa Você e o Seu Dinheiro , o ouvinte Domingos quer saber se é melhor investir em um fundo imobiliário ou viver de renda de aluguel? Ouça o áudio e confira a orientação da editora de Economia da Jovem Pan, Denise Campos de Toledo.



Fonte: Jovem Pan