Matéria publicada hoje no Jornal Valor Econômico traz uma análise do mercado imobiliário, para tentar responder à questão: serão mesmo os imóveis uma moeda imune à corrosão inflacionária?
Nos anúncios de imóveis à venda, é comum deparar-se com frases que associam o tijolo a uma moeda forte, sugerindo que o investimento imobiliário é sempre seguro e protege contra a inflação. O apelo parece especialmente atraente em momentos como o atual: a inflação em patamares elevados levanta a necessidade de se proteger, tradicionais alternativas de renda fixa vêm apresentando muita volatilidade e os imóveis continuam valorizando-se. Mas serão mesmo os imóveis uma moeda imune à corrosão inflacionária? E mais: esse tipo de investimento pode ainda trazer ganhos, considerando-se que os preços já subiram muito, a ponto de o mercado discutir a existência de uma bolha no Brasil?
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| Prof. Dr. João da Rocha Lima Junior |
"É uma ilusão achar que o pior que pode acontecer ao investir em imóveis é que o valor fique estável. Embora não vejamos grandes quedas nominais, quando se desconta a inflação, vê-se que os imóveis podem ter perdas em termos reais", responde João da Rocha Lima Junior, do núcleo de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP).
Essas perdas reais podem ser bem mais frequentes do que imagina o senso comum, mas costumam ser mascaradas por vários motivos. Aqui entra o fator tempo, que confunde o investidor: como as transações no setor imobiliário demoram a acontecer e as pessoas costumam manter os imóveis por longos períodos, sabem apenas que venderam o bem por um preço superior ao da compra. Mas nem chegam a descontar a inflação do período que mantiveram o imóvel para saber se a valorização foi de fato real, não apenas nominal.
Além disso, os preços dos imóveis não são divulgados diariamente como as cotações de ações - e a baixa visibilidade acaba por deixar o investidor sem parâmetros para avaliar se fez um bom negócio. Outro ponto que faz com que os investidores associem o imóvel à proteção contra a inflação é que os contratos de aluguel são corrigidos por índices de preços, especialmente o IGP-M. Assim, a renda derivada do imóvel acompanha a inflação (ainda que de forma imperfeita, pois o proprietário tem de arcar com impostos e benfeitorias no imóvel, além dos períodos de vacância).
Mas, se a renda oferece proteção contra a inflação, o mesmo não se pode dizer em relação ao valor do imóvel em si: "O imóvel é um ativo de renda variável, embora muitos o considerem defensivo", afirma Gilberto Poso, superintendente-executivo de gestão de patrimônio do HSBC. Os preços dos imóveis dependem de variáveis como a oferta de crédito, o nível de emprego e de confiança do consumidor. Além disso, estão sujeitos à valorização ou desvalorização das regiões em que foram construídos.
Outro equívoco frequente, dizem os especialistas, é que as pessoas desconsideram que os imóveis também ficam obsoletos. Um apartamento amplo com uma vaga na garagem é um exemplo de ativo ultrapassado. Também se esquecem de que terão que gastar com manutenção e benfeitorias (custo a cargo do proprietário) e os períodos de vacância. Embora raramente levados em conta pelos investidores, esses custos podem ser significativos, diz Poso. Um imóvel vago por dois meses no período de quatro anos já traz uma perda de 4% de rentabilidade no período.
O rendimento com os aluguéis, aliás, caiu nos últimos anos. Os investidores costumam fazer uma conta bem simples para obter o retorno esperado pelo aluguel: dividem o valor do aluguel pelo do imóvel. Como os imóveis se valorizaram, mas os aluguéis não subiram na mesma proporção, a rentabilidade minguou. O retorno com aluguéis medido pelo índice FipeZap em São Paulo caiu de 0,71% ao mês em janeiro de 2008 para 0,46% ao mês em agosto de 2013. No Rio, a redução foi de 0,54% para 0,38%.
No entanto, o boom imobiliário recente fez com que muitos investidores deixassem de prestar atenção ao retorno com aluguel. O que atraía era a expectativa de valorização dos imóveis. Só que a situação de pujança não é mais a mesma. Os preços já subiram muito e a expectativa é que os avanços percam velocidade. Para alguns, os imóveis estão sobrevalorizados. Para outros, o mercado chegou a um novo patamar, mas os preços nominais não devem retroceder. Alguns ainda enxergam oportunidades em nichos e consideram que os fundos imobiliários podem ser vantajosos ao oferecer diversificação. Mas, mesmo para esses, o que prevalece é uma percepção semelhante à dos gestores de recursos: neste ano é necessário redobrar os cuidados e ser bem mais seletivo na hora de escolher os ativos.
A valorização dos imóveis bate a inflação desde 2008, primeiro ano em que o Índice FipeZap começou a ser calculado. Mas a diferença entre a alta geral dos preços e a dos imóveis está se reduzindo. "As taxas eram claramente insustentáveis e estão convergindo para patamares mais normais", diz Eduardo Zylberstajn, coordenador técnico do índice. Mas, mesmo com esse arrefecimento, as quedas nos preços nominais dos imóveis são exceções (como em Brasília e Belo Horizonte).
O sobrepreço e os elevados estoques de imóveis vazios ocorrem principalmente nos comerciais, dado que a especulação com os residenciais não é significativa, segundo Lima Junior, da Poli-USP: "A venda de pequenas salas comerciais foi feita de forma caótica. Nas grandes lajes corporativas, houve algum grau de planejamento, mas mesmo nelas a vacância é alta em São Paulo e Rio de Janeiro". Para ele, ainda não é possível saber se os preços baixarão no curto prazo. Isso depende da capacidade de os investidores bancarem os custos de manter imóveis fechados: "Se o investidor precisar de caixa ou achar que os preços não voltam, vai colocar o imóvel à venda e aí sim os preços caem", afirma.
Para William Eid, coordenador do Centro de Estudos em Finanças (GVcef) da FGV-EAESP, a correção do mercado não se dará com queda acentuada de preços dos imóveis (o que ocorre quando as bolhas estouram): "A inflação é que vai fazer o trabalho sujo", acredita. Para ele, a inflação vai corroer o valor real dos imóveis. Se alguém colocou um apartamento à venda por R$ 1 milhão e só conseguiu vendê-lo um ano depois por esse mesmo valor, tem a ilusão de que fez um bom negócio. No entanto, em termos reais, houve uma queda porque a inflação ao redor de 6% ao ano terá corroído o poder de compra desse R$ 1 milhão.
"O grande propulsor do preço dos imóveis é o financiamento", diz Paulo Colaferro, sócio fundador da gestora de patrimônio Taler. Para ele, os imóveis devem continuar se valorizando, mas não no ritmo dos últimos anos porque as condições de mercado já mudaram. Segundo ele, os juros voltaram a subir, o que deve impactar a concessão de crédito; a economia esfriou e a confiança do consumidor caiu.
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| Mario Amigo, da Fipecafi-USP |
Mario Amigo, professor da Fipecafi-USP, também considera que ainda há oportunidades: "Os imóveis são uma classe de ativos com riscos mais elevados, dada a baixa liquidez, e por isso deveriam ter retornos superiores ao da renda fixa", afirma. Mas ele ressalta que um bom investimento no setor requer uma pesquisa detalhada e, preferencialmente, a consulta a profissionais especializados. Colaferro, da Taler, considera que há boas alternativas de investimento em nichos, como o de galpões de "self storage" (locais em que as pessoas podem guardar móveis e pertences fora de uso) e de imóveis para logística (como galpões frigorificados). Nesses segmentos, ele diz que a demanda por locação supera a oferta.
O prof. Lima Junior será um dos palestrantes do Cityscape Latin America 2013. A programação completa do evento você confere no site. Inscreva-se já no mais importante encontro do setor imobiliário da América Latina.
