O que você está comprando ao investir em fundos imobiliários

Fundos de Investimento Imobiliários (FII) podem investir em ativos tão distintos quanto um shopping, um flat ou uma ação. As regras que regulam o investimento permitem que os FIIs invistam em diversos tipos de ativos, que não apenas imóveis, com a condição de que eles tenham alguma relação com negócios imobiliários.

Shoppings, hotéis, galpões, ações e títulos de crédito imobiliários
podem fazer parte das carteiras de fundos imobiliários

Diante dessa possibilidade, para escolher um bom fundo imobiliário é essencial que você avalie em quais negócios ele investe. "Quando o investidor coloca dinheiro em um fundo imobiliário, ele deve pensar como se estivesse comprando um imóvel. Ele deve avaliar se ele quer um imóvel para obter renda com a sua locação, para ter um lucro com a sua venda e se ele quer investir em um shopping ou em imóveis corporativos", afirma a diretora comercial do Banco Máxima, Claudia Martinez.

Nos regulamentos dos fundos, sobretudo nos tópicos "objeto" e "política de investimentos", é possível saber qual é a sua estratégia de investimentos. “Alguns regulamentos de fundos são verdadeiras cartas brancas e preveem a possibilidade de investimento em qualquer tipo de ativo. Já outros são mais restritos e têm o objetivo de investir em apenas um imóvel”, explica Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos e especialista em fundos imobiliários.

Muitos investidores se baseiam apenas nos rendimentos distribuídos para escolher em qual fundo investir. Mas, ainda que um fundo tenha obtido um rendimento excepcional em um mês, se os ativos em que ele investe não forem qualificados, esse ganho pode não se sustentar. Como em qualquer investimento, a rentabilidade passada não diz nada sobre o retorno futuro, mas sim os fundamentos do investimento.

Em um curso sobre fundos imobiliários promovido pela Ancord e ministrado por Moraes, o especialista destacou algumas das principais classes de ativos que os fundos imobiliários investem. Confira a seguir quais são elas e saiba identificar quais fundos investem em negócios que mais combinam com a sua expectativa e perfil de risco.

Lajes corporativas
As lajes corporativas são grandes imóveis comerciais locados a empresas de grande porte. Segundo Arthur Vieira de Moraes, atualmente 50% dos fundos imobiliários investem nesse tipo de imóvel. Nesses fundos, os rendimentos costumam ser estáveis porque os contratos seguem a lei do inquilinato, segundo a qual os contratos de locação têm duração de cinco anos, são reajustados por índices inflacionários e renegociados no terceiro ano.

O que avaliar sobre esse tipo ativo: O nível de vacância, o comportamento dos preços dos imóveis na região e o padrão da laje. “Algumas consultorias especializadas no mercado imobiliário avaliam o padrão da laje, se é do tipo A ou tipo B. Essas classificações dizem respeito à área, ao número de vagas por garagem, ao pé direito, etc.”, diz Moraes. A Colliers é uma das consultorias que realiza esse tipo de avaliação.

Galpões / condomínios logísticos
Os galpões são imóveis de grande dimensão usados para armazenagem de mercadorias ou instalação de fábricas. Seus principais inquilinos são grandes varejistas, empresas de logística e indústrias. Os fundos que investem nesse tipo de ativo costumam ter rendimentos estáveis pois os contratos mais usados são os de “construção ajustada”, que duram 10 anos ou mais.

O que avaliar sobre o ativo: Questões estruturais, como a altura do pé direito, a capacidade de estocagem do piso (em toneladas), a necessidade de reformas periódicas, o nivelamento do piso e se as docas são elevadas (o que facilita a retirada das cargas dos caminhões).

Fatores econômicos, como o nível de consumo da população, que determina a demanda por esse tipo de propriedade; risco de o galpão ser locado para um ou poucos locatários; e a localização, observando se o galpão tem fácil acesso a rodovias, cidades do interior, portos aeroportos e entroncamentos, como o Rodoanel.

“Também é muito importante observar se o imóvel pode ter segundo uso. No caso dos galpões, era muito comum que eles fossem construídos sob encomenda, o que pode impedir que um novo inquilino use o espaço”, diz Moraes.

Shopping Centers
Os fundos que investem em shoppings podem ser donos de todo o centro comercial ou de uma fração. A receita desse fundo vem do aluguel das lojas, do estacionamento e dos demais espaços locáveis. Os contratos dos shoppings costumam ser atípicos: os lojistas pagam pelo aluguel um valor mínimo previamente estipulado ou um percentual do seu faturamento, o que for maior. Por isso, a renda neste tipo de fundo varia bastante, principalmente em função da sazonalidade das vendas.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O nível de inadimplência e rotatividade; fatores macroeconômicos, já que os shoppings são bastante sensíveis ao nível de consumo dos clientes; a localização; e a concorrência. “Ao avaliar a localização é importante observar se há algum shopping na região ou se existe algum terreno disponível para a construção de um novo shopping”, diz Arthur de Vieira Moraes. No site da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) é possível checar os cronogramas de lançamentos de shoppings em todo o país.

Hospitais e faculdades
Fundos que investem em imóveis alugados para hospitais e faculdades são muito parecidos pois costumam ter apenas um ativo e o imóvel só pode ser usado por um tipo de inquilino. No caso dos hospitais, os contratos costumam ser atípicos, assim como ocorre com os shoppings. Já as faculdades podem possuir tanto contratos de locação atípicos, quanto contratos que estipulem previamente um valor fixo de aluguel.

O que avaliar nesse tipo de ativo: A impossibilidade de segundo uso do imóvel; o percentual de faturamento dos inquilinos; o risco decorrente do investimento ser feito em um único ativo; e a função social do contrato. “No caso de hospitais, se o inquilino ficar inadimplente é muito difícil despejá-lo. Por isso, esse tipo de ativo demanda maiores cuidados. E o mesmo ocorre com as faculdades. Pela lei não é possível despejar o inquilino durante o ano letivo. Se ele ficar inadimplente no começo do ano, o fundo pode ficar muito tempo sem rendimentos”, diz o agente autônomo de investimentos.

Strip Malls ou Centro de Conveniência e Serviços (CCS)
Os strip malls são faixas de lojas de conveniência e serviço que ficam em grandes avenidas e possuem estacionamentos abertos. Podem estar junto a postos de combustível e compreendem pequenos mercados, agências bancárias, drogarias, cafés, pet shops, lanchonetes, etc. “Nesse tipo de empreendimento as lojas não são o destino do consumidor, mas uma solução no seu caminho”, comenta Moraes.

O que avaliar nesse tipo de ativo: A localização e os locatários. “Quando o locatário é uma loja de uma franquia de um porte um pouco maior, se existe um franqueador grande por trás, o risco é menor. Mas, se for uma lojinha qualquer, o risco pode ser maior”, avalia o especialista.

Incorporação Imobiliária 
Os fundos que investem em incorporações imobiliárias participam do processo de construção do imóvel, financiando parte do empreendimento com os recursos dos cotistas. Também podem ser chamados de fundos de desenvolvimento. É comum que esses fundos ofereçam uma renda mínima garantida durante os seus primeiros anos.

Quando o empreendimento é residencial, o fundo vende as unidades tão logo elas ficam prontas e distribui o lucro entre os cotistas na forma de rendimentos. É como se um investidor comprasse um imóvel na planta para vendê-lo na chave. Nesse caso, o mais comum é que o fundo seja encerrado depois da venda das unidades.

Se o empreendimento for comercial, como um shopping, normalmente o fundo permanece com o imóvel na carteira para usufruir da renda dos aluguéis das lojas posteriormente.

O que avaliar nesse tipo de ativo: É um fundo mais arrojado, uma vez que existem os riscos inerentes à obra, como de extrapolação do orçamento ou atraso na entrega. Por isso, é muito importante que o investidor se informe sobre a incorporadora responsável, pesquisando o histórico das obras realizadas por ela, além de se informar também sobre eventuais parceiros envolvidos no projeto. “O investidor vai correr todo o risco da obra. É importante que ele tenha consciência de que as coisas não saem sempre tão perfeitas entre o projeto e a execução. Não costuma ser um fundo para gerar renda, é um fundo para gerar ganho de capital”, comenta Arthur Vieira de Moraes.

Agências bancárias
Bastante conhecidos pelo sucesso dos fundos do BB Progressivo e Santander Agências, esses tipos de fundos investem em propriedades que abrigam agências bancárias, normalmente de um único banco.

Os contratos de locação geralmente são atípicos: duram 10 anos e não possuem revisional de aluguel. Por isso, os rendimentos costumam ser estáveis e o fundo conta com a segurança de que o locatário ficará no local por bastante tempo.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O índice de reajuste inflacionário do contrato; o risco de concentração do fundo em um único inquilino; e a impossibilidade de readaptação do imóvel a outro locatário.Os contratos com agências normalmente determinam que se o inquilino deixar o imóvel antes do prazo, ele não pode ser locado a nenhum outro banco até o final do período. E como o imóvel é estruturado de maneira muito específica para abrigar agências, pode ser difícil encontrar outro locatário.

“Esse é um tipo de ativo bem simples. Mesmo se o inquilino deixar o imóvel, o fundo não tem prejuízo porque recebe todas as multas contratuais. E se sobrar o ativo na carteira e não for possível encontrar outro uso relevante para ele é bastante provável que o fundo venda o imóvel e distribua o lucro”, diz o especialista.

Recebíveis imobiliários
Recebíveis imobiliários são títulos de crédito decorrentes das vendas e operações a prazo de imóveis. Alguns fundos dedicam-se exclusivamente a esses tipos de papéis, que podem ser Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e letras hipotecárias.

Os CRIs são emitidos para antecipar o recebimento de contratos de aluguel ou de financiamentos imobiliários. Por exemplo, quando uma construtora vende os recebíveis de um imóvel em construção para receber à vista o que ela receberia em parcelas durante a construção do imóvel. Quem faz a transformação dos recebíveis em CRIs e os disponibiliza para investidores são as empresas securitizadoras. Normalmente os CRIs têm sua rentabilidade atrelada a índices, como IGP-M, IPCA e INCC.

As LCIs assemelham-se a um Certificado de Depósito Bancário (CDB). São títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de um imóvel. Elas são emitidas por instituições financeiras - ou outras empresas autorizadas a emitir o papel - como uma forma de captação de recursos.

E as letras hipotecárias são emitidas por bancos autorizados a fornecer empréstimos para financiamentos de imóveis pelo Sistema Financeiro Habitacional (destinado a imóveis com valor inferior a 500 mil reais). As letras hipotecárias são títulos que antecipam o recebimento das parcelas desses financiamentos.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O risco de crédito dos títulos e de quebra da instituição financeira emissora dos papéis. Alguns CRIs possuem avaliação de risco feitas por agências de ratings. A classificação costuma ser divulgada nos relatórios dos fundos.

Hotéis e flats
Os fundos que investem em hotéis e flats podem ser donos de uma parcela do empreendimento, ou de sua totalidade - o que é mais comum no caso dos flats. A receita do fundo é proveniente do faturamento dos hotéis e flats e também da venda de suas unidades.

O que avaliar nesse tipo de ativo: Localização e a sazonalidade dos rendimentos. “O investidor deve tomar cuidado para não se equivocar ao observar o rendimento do fundo, que vai oscilar bastante de acordo com a sazonalidade”, diz Moraes. É importante que sejam pesquisados os rendimentos desse tipo de fundo em um período mais longo, como em 12 meses, para que seja possível identificar qual é o seu retorno em meses mais e menos favoráveis.

Fundos de fundos
O Fundo de Investimento em Cotas de Fundos de Investimento (FIC-FI) investe em cotas de outros fundos. A estratégia nesse caso não é aplicar em imóveis diretamente, mas comprando cotas de outros fundos imobiliários.

Os FIC-FIs têm as vantagens de permitir o investimento em diversos fundos de uma única vez e com um valor muito menor do que seria necessário se a aplicação fosse feita diretamente em cada um dos fundos. Segundo Vieira de Moraes, os FIC-FIs são uma alternativa simples para o investidor que não quer tomar decisões por conta própria.

Os rendimentos costumam ser variáveis, uma vez que os ativos da carteira - que são as cotas de outros fundos - também podem ser variáveis.

O que avaliar nesse tipo de ativo: Como o fundo investe em ativos (cotas de outros fundos) que investem em diversos outros ativos é muito difícil avaliar todos os negócios envolvidos no investimento. Por isso, o mais importante é avaliar o gestor do fundo, que é responsável pela escolha das cotas que farão parte da carteira. Os custos de administração também devem ser criteriosamente observados, uma vez que eles podem ser mais elevados do que em outros fundos.

Ações 
Os fundos imobiliários também podem investir em ações, mas apenas se a principal atividade da empresa for explorar negócios imobiliários. Ou seja, podem fazer parte da carteira ações de empresas como BR Properties ou São Carlos, mas não da Petrobras ou Vale.

O que avaliar nesse tipo de ativo: O risco de oscilação das ações e a quantidade de ações que fazem parte da carteira do fundo. Caso a aplicação seja muito concentrada nas ações, é importante avaliar se não valeria mais a pena investir diretamente em um fundo de ações.

Outros títulos de valores mobiliários
Além de ações e dos ativos já citados, outros títulos financeiros podem fazer parte da carteira do fundo, tais como: debêntures, títulos públicos, cotas de fundo de investimentos em ações (FIA), cotas de fundo de investimentos em participações (FIP), cotas de sociedades de empresas de capital fechado, cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FDIC) e certificados de potencial adicional de construção (CEPAC).

O que avaliar nesse tipo de ativo: Segundo Moraes, 90% dos fundos imobiliários investem principalmente em imóveis e o investimento em títulos como CEPACs e debêntures é sujeito a limitações. Portanto, o cuidado nesse caso é o de estar ciente sobre a política de investimentos e entender que os ativos do fundo podem ser bem diferentes dos imóveis propriamente ditos.

Matéria publicada no Portal Exame, por Priscila Yazbek

Patrocinadores do Cityscape 2013

Ao longo de suas edições, várias empresas associaram suas marcas ao projeto Cityscape Latin America, sempre com bons resultados de exposição institucional e oportunidades comerciais. A edição 2013 do Cityscape Latin America tem o patrocínio, até o momento, da Buildings, Cibrasec, RB Capital e SLS Consultoria. Conheça um pouco mais destas empresas:

BUILDINGS PESQUISA IMOBILIÁRIA INTELIGENTE

Fundada em 2005, a Buildings é a primeira e única empresa brasileira especializada em pesquisa imobiliária corporativa. Nosso trabalho consiste no desenvolvimento e manutenção do banco de dados de imóveis comerciais e industriais das principais cidades do país.

 

A divulgação desses dados é feita através do portal Buildings e das Revistas Buildings, além dos sistemas CRE Tool.

 

Hoje possui como clientes as principais consultorias imobiliárias, incorporadores, construtoras e fundos de investimentos.

CIBRASEC - COMPANHIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO

Pioneira no mercado brasileiro de securitização, a CIBRASEC - Companhia Brasileira de Securitização foi criada em julho de 1997, a partir dos mesmos estudos desenvolvidos pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança - ABECIP, que resultaram na criação do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI. Desempenha papel fundamental no desenvolvimento do mercado secundário de créditos imobiliários no Brasil.

Em junho de 2010, a Cibrasec criou sua empresa de gestão de recursos de terceiros, a Cibrasec Asset Management, passando a oferecer fundos de investimentos em ativos imobiliários para investidores institucionais, pessoas físicas e pessoas jurídicas.

RB CAPITAL

A RB Capital nasceu como companhia independente a partir do spin-off da área de crédito da Rio Bravo 

Investimentos, em maio de 2008. A Rio Bravo Crédito, denominação da área antes da segregação, já 

atuava no mercado de crédito imobiliário estruturado desde 1999, quando a Rio Bravo Investimentos foi 

fundada por ex-sócios e executivos do então Banco Pactual e por Gustavo Franco, ex-presidente do 

Banco Central do Brasil.

Desde 2007, a RB Capital passou a contar com a Lanx, companhia constituída por ex-sócios do Banco Garantia, em seu bloco de controle. A RB Capital já emitiu e colocou junto a investidores cerca de R$ 7,5 bilhões em operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o que a classifica como uma das maiores securitizadoras imobiliárias do país. Em sua atuação como gestora de investimentos, a companhia conta atualmente com mais de R$ 3 bilhões de capital comprometido em uma série de fundos e veículos voltados ao setor imobiliário.

SLS CONSULTORIA

 A SLS Consultoria é uma empresa de consultoria corporativa imobiliária, que atua em todo o Brasil, junto a clientes comerciais que pretendem expandir seus negócios.

Através da ampla experiência de seus profissionais e parceiros e do profundo conhecimento do mercado, a SLS Consultoria atua em todas as etapas da negociação, desde a prospecção de imóveis, levantamento de toda a documentação pertinente, negociação de valores de locação e/ou compra, com vistas a redução dos mesmos, esclarecimentos de cláusulas contratuais, finalização de negociação, e apresentação de relatório de todo o processo, defendendo os interesses de seus clientes que procuram imóveis para se instalar ou expandir suas unidades.

Estudos de viabilidade, prospecção de imóveis, mapeamento de regiões, identificação de concorrentes e lojas âncoras, estudos de engenharia, levantamento de documentação, negociações de prazos e valores, essas são algumas das responsabilidades que a SLS Consultoria assume para garantir a tranqüilidade e o melhor negócio para seus clientes.

OPORTUNIDADES DE PATROCÍNIO E EXPOSIÇÃO

O Cityscape Latin America 2013 tem como objetivo propiciar a exposição de projetos e serviços para investidores nacionais e internacionais e em razão da grande movimentação deste mercado nestes últimos anos, este evento será uma excelente plataforma para a sua empresa expor seus produtos.

Nosso espaço de exposição será exclusivamente desenhado para atender suas necessidades de exposição, viabilizando um networking de alto nível. Como patrocinador do Cityscape Latin America, você terá uma série de benefícios além do espaço de exposição.

Obtenha mais detalhes com

Flavia Vidigal

Gerente de Patrocínio

+55 11 3017 6897

flavia.vidigal@ibcbrasil.com.br

Cityscape 2013: Fórum de Gestão e Estruturação de Fundos: FIIs, FIPs e Private Equity

No primeiro dia do Cityscape Latin America 2013 está programado o Fórum de Gestão e Estruturação de Fundos, que permitirá aos participantes aprofundar seus conhecimentos e obter análises mais criteriosas dos FIIs, FIPs e da estruturação dos Private Equities.

Pela manhã, a plateia terá uma imersão nos FIIs – Fundos de Investimento Imobiliário. A ideia é discutir como essa tendência de mercado pode trazer recursos para Incorporadores, resultados para o Mercado Financeiro e retorno para Investidores.

Participam da sessão o gerente de produtos OTC da BM&FBovespa, Paulo Cirulli, o diretor da XP Investimentos, Rodrigo Machado, e o sócio da RB Capital, Marcelo Michaluá.

À tarde, o foco será FIP e Private Equity no Setor Imobiliário. Aqui, os participantes vão analisar as oportunidades de investimento no mercado imobiliário que podem ser aproveitadas através do investimento de private equity, acompanhando a consolidação do mercado financeiro na área imobiliária. Além de atrair o investimento internacional, a estrutura de private equity é um viabilizador de projetos e capaz de ser instrumento de financiamento.

Para este debate, a IBC convidou o sócio-executivo da Kinea, Marcio Verri, e o sócio da VBI Real Estate, Rodrigo Abbud.

Visite o site do Cityscape Latin America e conheça em detalhes a programação do mais importante encontro do mercado imobiliário latino-americano. O Cityscape 2013 está sendo desenvolvido com base nas principais demandas do mercado e irá abordar principalmente a questão do investimento neste mercado. Com a mudança na taxa de juros, o investimento imobiliário vem sendo visto como uma grande alternativa neste cenário e o Cityscape trará a visão de diferentes perfis de investidor e traçará perspectivas econômicas e setoriais de onde e como empreender e investir.

Onde investir R$ 1 milhão de maneira inteligente

Muita gente sonha sobre o que faria se tivesse, em mãos, algo como um milhão de reais; outros fazem planos financeiros em busca do primeiro milhão. Mas o que fazem os brasileiros que tem ao menos um milhão de reais em dinheiro? E qual a melhor forma de investir essa quantia de maneira a preservar o capital e ter mais rentabilidade?

Dados do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) mostram que a quantidade de pessoas com mais de um milhão de reais investidos na poupança mais que dobrou de 2008 para 2012. Se há cinco anos havia 3.822 pessoas com mais de um milhão de reais depositados na poupança, em 2012 esse número era de 8.556 pessoas. Isso mesmo com o fato de a poupança ter reduzido sua rentabilidade com a mudança de regra ocorrida no ano passado.

Mas especialistas concordam que a poupança não é o lugar mais indicado para deixar toda essa quantia, a menos que a pessoa precise do dinheiro no curto prazo – por exemplo, se recebeu um milhão com a venda de um imóvel e se prepara para comprar um novo em breve. Isso porque, com a rentabilidade atual de 70% da Selic mais Taxa Referencial (TR), em alguns meses a poupança chega a perder da inflação.

“A pessoa tem que sair da zona de conforto e entender que está corroendo seu capital”, diz Alexandra Almawi, economista da Lerosa Investimentos. Para ela, a inércia do brasileiro na caderneta de poupança, mesmo quando ele tem um grande patrimônio, se deve à praticidade e ao fato de que muitos produtos conservadores oferecidos pelos grandes bancos, como os CDBs-DI, praticamente empatarem com a poupança em rendimento líquido.

Porém, quem tem um montante como esse tem opções melhores, mesmo dentro dos próprios bancos, como fundos com taxas de administração mais baixas, fundos mais sofisticados, debêntures (títulos de dívida de empresas) ou CDBs que ofereçam remunerações maiores. E para quem é apegado à segurança da poupança, existem alternativas tão seguras quanto.

Como investir melhor e se manter conservador

A poupança é o primeiro investimento da maioria das pessoas, e é até bom que seja assim. Ela é prática, isenta de imposto de renda, fácil de entender, e talvez a etapa fundamental para acumular uma boa quantia a fim de dar passos maiores. Mas mesmo quem é extremamente conservador consegue aplicações melhores e tão seguras quanto – ou mais – para quantias vultosas como um milhão de reais.

A poupança tem garantia do FGC apenas até 250 mil reais por CPF por instituição financeira. Isso quer dizer que se o banco quebrar e você tiver um milhão de reais naquela poupança, vai ficar com apenas um quarto do seu patrimônio. Mas há outros produtos mais rentáveis e com a mesma garantia: Certificados de Depósitos Bancários (CDBs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs).

Atualmente, CDBs que paguem mais de 90% do CDI, que é uma taxa próxima da Selic, são mais rentáveis que a poupança, mesmo com a incidência de IR. Em bancos médios, é possível encontrar CDBs que pagam 100% do CDI com liquidez diária, podendo ser resgatados a qualquer momento. Essas instituições também costumam ofertar CDBs com carência que pagam mais de 100% do CDI desde que o dinheiro fique aplicado até o fim do prazo.

As LCIs e LCAs também são interessantes para o investidor pessoa física, pois são isentas de imposto de renda assim como a poupança. Portanto, uma LCI que pague 85% do CDI já é bem melhor que a atual poupança. Esses títulos financiam, respectivamente, o setor imobiliário e o do agronegócio, mas sua garantia é do emissor, o banco. Portanto, até 250 mil reais por CPF em um mesmo banco, esses papéis também contam com a proteção do FGC.

“Hoje a Selic está a 8,5% ao ano, ou seja, na poupança o investidor recebe 5,95% ao ano. Se ele conseguir uma LCI ou LCA que pague 100% do CDI, ele ganhará uns 8,3% ao ano, perto da Selic. É uma rentabilidade 40% maior”, diz Arnaldo Curvello, diretor de gestão de recursos da Ativa Corretora.

O investidor só precisa se certificar de não aplicar mais do que 250 mil reais em uma única instituição financeira. Para reduzir custos com transferências e aberturas de contas, ele pode abrir uma conta em uma corretora que comercialize papéis emitidos por diversos bancos. LCIs e LCAs também são oferecidas por bancos grandes, especialmente para quem tem grande patrimônio, então vale a pena verificar no seu banco de varejo também.

Outras opções são os fundos de renda fixa que só investem em títulos públicos conservadores, atrelados à taxa Selic. Atualmente, contudo, eles só são mais vantajosos que a poupança em qualquer prazo se cobrarem taxa de administração inferior a 0,7% ao ano. “Com um milhão de reais, já dá para conseguir fundos com taxas inferiores a 0,5% ao ano. Nesse caso, a rentabilidade do fundo pode se aproximar bastante de 100% do CDI”, observa Rogério Braga, diretor de gestão de recursos da Quantitas.

Títulos do Tesouro são, no Brasil, as aplicações mais seguras em termos de risco de calote atualmente. Além disso, as cotas desses fundos oscilam pouco. Ainda que a gestora seja pouco conhecida, fundos têm CNPJ próprio, não sendo afetados por uma eventual quebra do gestor – a menos que invista em títulos de crédito emitidos por ele. De toda forma , fundos conservadores e baratos são oferecidos mesmo por bancos grandes quando o investidor tem muito dinheiro.

Mas e se eu tiver dinheiro na poupança antiga?

Se a quantia de um milhão de reais aplicada na poupança tiver sido depositada antes da mudança das regras, ela ainda terá o rendimento fixo de 6,17% ao ano mais TR. Essa remuneração pode ser considerada ouro em cenário de juros baixos, mas uma taxa Selic muito inferior à mínima histórica de 7,25% não está no radar do mercado atualmente.

“Mesmo nos patamares de juros atuais, o investidor tem opções melhores que a poupança antiga. Acho remota a possibilidade de a Selic cair abaixo de 6,0% hoje, cenário em que o poupança antiga ganharia da taxa de juros com tranquilidade. Recomendo que esse investidor não fique esperando por esse cenário e que migre para um fundo de renda fixa que invista em títulos públicos”, diz Rogério Braga, da Quantitas.

E quem quiser diversificar?

Antes de mais nada, quem tem uma quantia para investir deve fazer um diagnóstico de sua situação, sua idade, suas perspectivas até a aposentadoria, seus objetivos financeiros e sua tolerância – material e emocional – ao risco. Para quem tem uma quantia vultosa como um milhão de reais, é recomendável inclusive buscar ajuda profissional para saber como bem alocar seus recursos.

O segundo passo é ter uma reserva de emergência. Existe uma diferença brutal entre ter um milhão de reais apenas para diversificar em diferentes aplicações financeiras e ter um milhão de reais, ponto. Se você se encaixar no segundo caso, separe dessa quantia a sua reserva de emergência, uma quantia suficiente para o seu sustento por um período de seis a 12 meses – ou mais, se você achar necessário. Seu colchão financeiro deve ficar investido em aplicações bem conservadoras e líquidas.

Mas para quem tem um milhão de reais só para investir, as possibilidades são muitas. Para Alexandra Almawi, da Lerosa, hoje em dia o investidor não deveria mais se contentar com uma rentabilidade inferior a 105% do CDI. Ela lembra, contudo, que normalmente os investimentos que conseguem uma remuneração nesse nível não costumam ter liquidez diária. “Esses títulos muitas vezes prendem o dinheiro por pelo menos seis meses. Mas o investidor deve começar a procurar fora do quadrado do seu banco”, diz ela.

Alexandra montou uma tabela para ilustrar as diferenças entre o rendimento de um milhão de reais na poupança e em aplicações não isentas de IR e atreladas ao CDI. Com a Selic atual de 8,50%, repare que as aplicações que geram 105% do CDI rendem mais de 1,5% a mais que a poupança:

Quanto você vai investir em cada tipo de produto vai depender muito do seu perfil e estágio de vida. Mas especialistas ouvidos por EXAME.com deram alguns exemplos. Para uma pessoa de até 40 anos, que consegue poupar regularmente e tem um perfil moderado, Arnaldo Curvello, da Ativa sugere uma alocação de 25% em renda fixa mais conservadora, 25% em fundos de fundos multimercados, 25% em fundos de renda fixa com crédito privado ou em debêntures de empresas de primeira linha, 10% em fundos imobiliários e 15% em fundos de fundos de renda variável (ações).

Para um investidor mais maduro, que já se prepara para começar a consumir a renda gerada por seu patrimônio na aposentadoria, a sugestão é de 70% em renda fixa e 30% nos demais produtos de risco, desde que o investidor tenha propensão a isso. “O importante é que a parcela de renda variável não ultrapasse 10% da carteira”, diz Curvello. Mesmo esse investidor não deve concentrar sua carteira, pois perto da aposentadoria, uma perda de boa lasca de seu patrimônio pode ser desastrosa.

O diretor de gestão de recursos da Ativa recomenda os fundos de fundos porque o risco é mais diversificado. Os multimercados aplicam em diversos tipos de ativos, como ações, derivativos (de juros e câmbio, por exemplo), títulos públicos e títulos de crédito privado, podendo ainda operar distorções de preços no mercado financeiro. Já os fundos de ações também podem ter perfis de risco variados, preferindo ações que paguem bons dividendos, ações que componham o Ibovespa, ações de baixo valor de mercado ou ainda ações escolhidas a dedo.

Os fundos de crédito privado requerem uma atenção maior. Aqueles que têm mais de 50% em crédito privado são bastante arriscados. Como um calote pode levar a uma perda total do montante investido em determinado papel, as surpresas negativas podem ser bem bruscas se o gestor não as amenizar com ganhos em renda fixa mais conservadora.

Já Georges Catalão, gestor de investimentos da Lecca, sugere alocações ligeiramente diferentes. Para o investidor conservador, mas que quer ter algum ganho, 80% em renda fixa conservadora, 10% em multimercados e 10% em renda variável; o moderado pode aplicar 60% em renda fixa conservadora, 20% em multimercados e 20% em renda variável; e o arrojado, 40% em renda fixa conservadora, 30% em multimercados e 30% em renda variável.

Matéria escrita por Julia Wiltgen para o Portal Exame.

Se você se interessa por investimentos imobiliários, visite o site do Cityscape Latin America 2013 e confira a programação do mais importante evento do setor. O Cityscape 2013 está sendo desenvolvido com base nas principais demandas do mercado e irá abordar principalmente a questão do investimento neste mercado. Com a mudança na taxa de juros, o investimento imobiliário vem sendo visto como uma grande alternativa neste cenário e o Cityscape trará a visão de diferentes perfis de investidor e traçará perspectivas econômicas e setoriais de onde e como empreender e investir.

Setor imobiliário sinaliza freada nos EUA

As vendas pendentes de casas nos Estados Unidos recuaram em julho, reflexo de taxas de taxas de financiamento mais altas. O índice que mede essas vendas caiu 1,3% no comparativo mensal, mas teve alta de 6,7% perante julho de 2012. O dado, divulgado ontem pela Associação de Corretores de Imóveis dos EUA (NAR, na sigla em inglês), reflete contratos assinados.

"O declínio modesto das vendas ainda não é uma preocupação", avaliou o economista-chefe da entidade, Lawrence Yun. Enquanto aponta que o Sul e o Meio-Oeste não mostram sinais de desaceleração, ele nota que taxas de financiamento maiores e preços mais altos dos imóveis estão influenciando os contratos no Nordeste e Oeste dos EUA.

O mercado imobiliário norte-americano foi duramente atingido pela recessão entre 2007 e 2009, mas o cenário começou a mudar no início de 2012, quando os preços dos começaram a subir novamente. Desde maio deste ano, porém, as taxas de financiamento aumentaram dramaticamente, com as apostas que o Fed reduzirá em breve sua política de estímulo.

Na semana passada, a taxa média para financiamentos de 30 anos subiu 12 pontos base para 4,8%, segundo relatório da Mortgage Bankers Association.

As taxas subiram mais de um ponto percentual desde maio, quando os funcionários do Fed começaram dar sinais mais fortes de que o banco central vai começar a retirar o estímulo monetário.

Isso já parece reduzir o ritmo de altas nos preços, bem como a atividade de refinanciamento. Ainda assim, as taxas permanecem baixas pelos padrões históricos, e a maioria dos economistas crê que o setor vai continuar a recuperar, embora a um ritmo mais lento.

Fonte: Abecip/Valor Econômico

Fundo de investimento imobiliário é melhor do que renda de aluguel?

Em contato com o programa Você e o Seu Dinheiro , o ouvinte Domingos quer saber se é melhor investir em um fundo imobiliário ou viver de renda de aluguel? Ouça o áudio e confira a orientação da editora de Economia da Jovem Pan, Denise Campos de Toledo.



Fonte: Jovem Pan

Já está no ar a programação do Cityscape 2013

Já está disponível a programação do Cityscape Latin America 2013. Visite o site e confira todos os detalhes do maior encontro do mercado imobiliário nacional.

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Mercado Imobiliário fecha primeiro semestre com bom resultado

Confirmando a tendência dos bons resultados apresentados nos últimos meses, o mercado imobiliário fechou o primeiro semestre de 2013 com números positivos.

De acordo com a pesquisa realizada mensalmente pelo Secovi-SP sobre o mercado imobiliário, as vendas de janeiro a junho deste ano atingiram 17.500 unidades, volume 46% superior ao mesmo período de 2012, quando foram comercializadas 11.981 unidades.

Somados os valores acumulados relativos à comercialização de imóveis no semestre, medida pelo indicador VGV (Valor Geral de Vendas), os resultados representaram uma movimentação de R$ 10,6 bilhões, atualizados pela variação do INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção), da Fundação Getúlio Vargas.

Estes números mostram um crescimento de 63% em relação ao valor de R$ 6,5 bilhões atingidos no mesmo período do ano anterior.

Acompanhando esse cenário positivo do mercado, o ritmo de comercialização de empreendimentos registrou alta em diversos bairros e regiões da cidade.

O indicador de desempenho VSO (Vendas sobre Oferta) medido em junho, considerando os últimos de 12 meses, apresentou o resultado de 64,9%, superior ao que foi obtido no segundo semestre de 2012, que foi de 56,7%.

Isso se deve ao número expressivo de imóveis lançados, que alavancaram as vendas e mantiveram os índices positivos do mercado.

Comportamento de mercado
Além dos números positivos, o comportamento do mercado no primeiro semestre também apresentou fatos interessantes.

Segundos dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio),os apartamentos de 2 dormitórios lideraram, com 5.732 unidades ofertadas representando 41% do total.

Em relação às vendas, as unidades de 2 dormitórios também tiveram maior participação no mercado, chegando a 44% com 7.753 unidades comercializadas.

Um segmento que ganhou destaque foi o de 1 dormitório, que exibiu alta de 377% entre os primeiros semestres de 2012 e 2013, com 747 unidades e 3.565 unidades, respectivamente.

Para quem quer investir
Aos que desejam uma opção de investimento com boas possibilidades de rendimentos, o mercado imobiliário tende a ser uma boa alternativa mais lucrativa rentável e segura.

Apesar de a economia do país apresentar algumas instabilidades, o ramo da construção civil vem apresentado bons números.

Diante dos bons resultados apresentados até o momento, a expectativa é que esse quadro de crescimento se mantenha pelos próximos meses, atingindo boas marcas como as conseguidas em anos anteriores.

Fonte: Tibério